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PF 추진에 있어서 어려움 점은?

금융

by CITY 2012. 11. 28. 13:34

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PF 추진에 있어서 어려운 점은?


사업타당성을 검토하는데 있어 중요한 것은 크게 다음의 요인들이 있습니다. 


1. 사업비 증가

  - 공사비 증가

  - 보상비 증가


2. 미분양 리스크

  - 이자 비용 추가 발생


3. 사업일정 지연

  - 이자 비용 추가 발생

    1) 토지 매입이 지연되거나 지장물(축사 등)의 보상이 지연될 수 있음

    2) 인허가 지연에 따른 사업 일정 지연 가능성 있음



리스크에 대한 헤지Hedge를 어떻게 해야 할까요?


1) 공사비 증가

설계 잘못에 의한 공사물량 증가에 따른 공사비 증가

ES발생에 따른 공사비 증가

등등 여러 요인에 의해 공사비가 증가할 수 있습니다. 시공사와 계약할 때 설계를 검토하게 하고, 그에 대한 시공을 시공사에서 책임지도록 합니다. 공사비 증액 없이 책임준공 하도록 하는 것입니다. 공사부문에 대한 리스크는 시공사로 넘깁니다.


2) 보상비 증가

보상비 증액 요인을 최소화시켜야 합니다. 승인 고시 직후 항공사진과 현장사진을 촬영합니다. 그래도 가만히 두면 지장물도 많아지고, 농작물도 심고 그럽니다. 추가적인 개발행위와 토지형질변경이 발생하지 못하게, 지장물이 증가하지 않게 관리감독이 필요합니다. 

이렇게 해도 감정평가하면 늘어날 가능성이 다분합니다. 주민이 선임하는 감정평가사도 있고, 2012년 12월 2일부터는 시도지사도 1인 선정할 수 있습니다. 감정평가사를 통해 평가금액을 낮추는 것도 어렵습니다.


3) 보상/공사 지연

토지 확보 시점과 공사 시점을 상호 검토해야 하며, 토지 매수협의가 안 될 경우 언제 수용 절차에 들어갈 수 있는지, 수용절차가 언제 완료되는 지를 확인하여 보수적으로 일정을 잡아야 합니다.

보상이 가장 늦게 되는 필지는 어디인지?

공사가 가장 늦게 되는 필지는 어디인지? 등에 대한 검토가 필요합니다. 


4) 미분양 리스크

LOI(입주의향서)는 분양 가능성을 보여주는 하나의 지표가 될 수는 있지만 절대적이지 않습니다. 그 가운데 얼마나 들어올지 알 수 없으며, 가수요가 있을 수도 있음. 들어올 입주업체들이 선계약을 한다든가 하면 가장 확실하지만, 실수요 개발이 아니라며 분양 리스크는 존재할 수밖에 없습니다. 미분양시 미분양필지를 어떻게 처분할지에 대한 헤지가 필요함. 미분양시 70~80% 처분. 시공사에서 매입 방안 등이 필요합니다. 


5) 인허가 리스크 

사업이 본격적으로 착수된 이후(보상, 공사 후) 추가적인 인허가 리스크가 있는지 검토해야 합니다.



PF 협의는 리스크를 누가 질 것인가, 하는 문제가 가장 큽니다.

사업이 원활하게 추진되면 문제가 없지만, 행여 위에 있는 문제들 가운데 하나 또는 그 이상의 문제로 인해 사업 추진이 계획대로 추진되지 않는 경우,


은행은 원금과 이자를 받지 못할지도 모른다는 리스크


그동안 은행에서는 시공사 보증만 믿고 돈을 빌려주는 경우가 많았는데, 건설경기 불황으로 실패한 사업장이 늘어나자 은행은 이마저 충분하지 않다는 것을 깨닫고, 이것 저것 많은 것들을 요구합니다. 은행은 돈을 돌려받지 못할 만약의 사태에 대한 일말의 가능성마저 없어지고 나서야 기표를 할 것입니다. 


리스크에 대한 부담은 대체로 시공사에로 넘어갑니다. 사업비를 차지하는 가장 큰 비용은 보상비와 공사비인데, 보상비는 주지 않을 수 없지만(사업이 잘 되지 않는다고 보상비를 적게 줄 수 없지만..) 공사비는 계약에 따라 사업이 잘 되지 않는 경우 공사비를 주지 않는 방법도 있습니다. 그래서 은행은 혹시 자신들이 입을지도 모르는 손실을 시공사에서 떠안도록 종용합니다.


시공사에서 과연 이러한 리스크를 떠안을까요? 시공권을 얻기 위해 일정부분 리스크를 떠안기도 합니다. 시공사에서 모든 것을 떠안을수는 없기 때문에 은행권과 시공사와의 협의가 필요합니다.


시공사에서 리스크를 지는 사례를 한 번 볼까요?


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신세계건설은 지난 8월 2800억원 규모 청라 국제업무타운 프로젝트파이낸싱(PF)대출을 일으키면서 대주단과 262억원 규모의 자금보충약정을 맺었다. 사업 기간 중 현금흐름 부족으로 대출 원리금 상환재원이 부족한 경우 시공 지분(9.29%)만큼 사업자금을 보충한다는 계약이다.


연대보증, 채무인수와 같은 지급보증이 아니라 자금보충약정을 통한 신용보강 방식입니다.

요즘 대주단에서 많이 요구 하는 것이 바로, 신용보강입니다.





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