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리츠 투자에 대해 알아보자(feat. 신한알파리츠)

금융/리츠

by 도시연구소 2020. 8. 3. 07:46

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상장 리츠 실시간 주가 및 배당률 보기

http://reitskorea.co.kr/

 

리츠란?

부동산에 투자하고 싶다는 생각은 많지만 몇 가지 장애물이 가로막는다. 첫번째, 너무 금액이 크다. 소액으로 투자하기 쉽지 않다. 일반인이 투자할 수 있는 건 기껏해야 수익형 오피스텔, 상가, 주택 정도다. 오피스 빌딩은 꿈도 꾸지 못한다. 두번째, 돈이 있더라도 투자를 하면 유동화가 쉽지 않다. 사는데도 시간이 걸리고 파는데도 시간이 걸린다. 집 한 채를 팔려 해도 집을 내놓고, 매수자가 집을 보러 오고 계약을 하고 잔금을 내기까지 빨라도 한 두 달은 걸린다.

 

이러한 장애물을 해소하고자 고안된 게 부동산 금융 상품이다. 부동산펀드REF, 리츠REITs와 같은 상품은 다수의 투자자에게 자금을 모아 부동산에 투자, 운용하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자의 길을 열었다.

리츠는 2001년 4월 <부동산투자회사법>이 공포되며, 처음으로 제도가 도입되었다. 이후 2014년 7월까지 총 86개 리츠가 12.4조원(평균 1,446억원) 규모의 자산을 운용하고 있다. (2014. 7. 기준)

요즘 자산운용에 대해 공부하고 있는데, 관심있는 사람이 있다면 스스로 복습하고 더 알아갈 겸, 앞으로 이에 대한 내용을 연재해 볼까 한다.

 

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자. 운용하여 발생하는 수익(임대수입, 매각차익, 개발수익)을 투자자들에게 배당하는 부동산간접투자방식이며 상법상의 주식회사 형태로 설립된 명목회사이다.

이와 비슷하게 부동산 펀드가 있는데 부동산 펀드는 <자본시장과 금융투자업에 관한 법률>을 따라 신고하는 반면 리츠는 <부동산투자회사법>에 따라 인가된다. 부동산펀드는 '신고'만 하면 되고, 리츠는 '인가'를 받아야 하니, 아무래도 부동산 펀드가 규모가 크다.

리츠는 2016년 12월 말을 기준으로 169개가 설립되어 운영되고 있으며, 총자산은 25조원이다. 10년 전 18개, 5조원이었으니, 규모가 5배 정도 증가했다. 일본의 리츠 규모는 110조원, 미국은 1000조원이 넘는다.

우리나라 리츠의 평균 수익률은 8.1%. 은행 금리나 채권과 비교하면 월등히 높다. 그러나 리츠는 문턱이 높은 편이고 유동화가 쉽지 않다. 그나마 유가증권시장에 상장되어 있어 접근이 쉬운 리츠는 4개 뿐이다. (케이탑리츠, 광희리츠, 트러스트제7호, 모두투어리츠)

그러나 금리가 높지 않은 상황에서 대체투자상품인 리츠 시장은 앞으로도 커갈 걸로 기대한다.

 


 

2018년 9월 5일 KB증권 투자보고서에 실린 내용이다. 링크

바야흐로 리츠시대: 왜 리츠에 투자하는가


리츠를 포트폴리오에 편입해야 하는 이유

1. 배당수익률이 높고, 배당금 예측가능성이 높음
2. 부동산 가격상승에 따른 시세차익을 기대할 수 있음
3. 포트폴리오 편입 시 위험-수익 프로파일의 개선 효과를 기대할 수 있음


왜 리츠에 투자해야 하는가?

1. 투자자산으로서 리츠의 장점은 배당, 시세차익, 포트폴리오 효과
2. 리츠는 결산 시 주주에게 배당가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 하므로 배당이 높음
3. 임대 수익을 통해 배당수익을 얻을 수 있으며, 부가적으로 시세차익에 따른 주가 상승을 기대할 수 있음
4. 일본의 경우 리츠의 Price/NAV(NAV배율)가 역사적으로 1.1배 수준을 기록. 리츠가 보유한 부동산 자산의 순자산가치가 리츠 가격(주식 시가총액)에 반영되고 있다는 의미
5. 높은 배당수익률이 가격의 안전 마진이 되어 변동성은 대형주 수준으로 낮은 편


리츠의 본격적인 성장 예상

1. 2018년을 기점으로 한국에서 리츠 상장이 본격화될 것으로 판단
2. 국내 리츠는 대부분 사모, 비상장 형태. 상장된 경우는 2017년 기준 4개에 불과(총 193개 중)
3. 이리츠코크렙과 신한알파리츠 상장으로 상장리츠 수는 6개
4. 2,000억 이상 중대형 리츠는 이리츠코크렙과 신한알파리츠 2개 뿐
5. 미국은 주식 시장 대비 리츠 비중이 2.7%, 일본은 1.9%인 반면, 우리나라는 0.03% 수준에 불과함(싱가포르 11.9%, 호주 8.2%)
6. 미국의 리츠 배당수익률은 4.0%, 일본의 리츠 배당수익률은 3.9%인 반면, 2018년 상장한 이리츠코크렙의 2019년 배당수익률은 7.6%, 신한알파리츠는 5.8%로 높은 편
7. 일본 리츠시장은 P/NAV가 평균 1.1배를 기록, 금융위기 시에는 1.0배 아래로 내려가기도 하였으나 2012년 9월 1.0배 회복 이후 상승하여 현재 평균 1.1배 수준 유지
8. 이리츠코크렙과 신한알파리츠의 P/NAV는 0.8~1.0배로 판단되어 미국이나 일본에 비해 낮은 편. 향후 상승 여력이 있는 것으로 판단됨

 


 

한국리츠협회에 따르면 현재 상장 리츠 시총은 국내총생산(GDP) 대비 0.1% 규모으로 일본(3.2%), 미국(6.7%) 등에 비해 매우 낮은 수준이다. 이는 우리나라 리츠 규모가 작아서가 아니라 리츠 대부분이 상장되어 있지 않기 때문이다. 국내 리츠 상장 비율은 2.4%로 싱가포르·홍콩(100%)이나 일본(93%)과 비교하면 매우 낮은 수준이다. (출처

 

 

이리츠코크렙

2018년 6월 27일 상장. 뉴코아아울렛 일산점, 평촌점, NC백화점 야탑점을 기초자산으로 보유하고 있으며 시가총액은 3,000억원 규모


신한알파리츠

2018년 8월 8일 상장. 판교 알파돔시티 6-4블록 건물과 용산더프라임타워의 지분을 보유하며, 시가총액은 2,000억원 수준

홈플러스(상장 무산)

홈플러스 매장을 자산으로 하는 리츠를 상장할 계획. 2018년 3월 말 국토교통부에 리츠 설립을 위한 예비인가 신청하였으며, 2018년 안에 리츠 IPO를 진행할 계획. 전국 140여개 홈플러스 가운데 40여 점포를 자산으로 편입할 계획. 시가총액은 2조원 대 전망.

 


 

신한알파리츠

신한알파리츠가 주식시장에 상장되었다. 상장된 리츠는 부동산을 주식처럼 사고 팔 수 있게 만든 것. 주식시장에 상장된 리츠가 몇 개 있다. 이번에 신한알파리츠가 상장되었다. 공모가는 5,000원
주식시장에 2018년 8월 8일 상장하였으며, 지난 일주일간 5,100원~5,350원의 가격을 형성하였다.

 

투자위험등급 : 1등급
투자원금을 보장하지 않으며 투자 원금의 손실이 발생할 수 있습니다.

보유하고 있는 자산(판교 알파돔시티 6-4블록 오피스빌딩(부동산), (주)코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사(보통주식)) 및 향후 보유할 자산에서 발생하는 수익에 따라 영업수익이 결정되고, 영업비용, 관리비용, 법인세 등을 제한 실적을 주주에게 배당함

보유하는 자산은 크게 두 가지이다.
- 판교 알파돔시티 6-4블록 오피스빌딩
- (주)코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사(보통주식)

 

(주)코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사(보통주식)는 용산 THE PRIME을 보유하고 있으며, 신한알파리츠에서 비중이 크지는 않는다. 판교 알파돔시티 6-4블록 오피스빌딩이 자산 대부분을 차지한다.

부동산을 보유하고 임대하며 얻는 수익을 배당한다. 부동산 투자시 부동산 가격이 떨어지면 손실을 보듯 본 리츠는 주식 가격이 떨어지면 그만큼 손실을 볼 수 있다. 부동산이라는 자산을 보유하고 있으나 부동산 자산 가치를 온전히 반영하여 시가총액이 형성되지는 않는다.


신한알파리츠 투자설명서

지난 글에 이어 신한알파리츠가 투자하는 부동산에 대해 알아본다. 첫번째, 판교 알파돔시티 6-4블록 오피스빌딩. 실제 부동산에 투자한다.

위치는 경기도 성남시 분당구 백현동 535
대지면적 7,337.5 제곱미터, 연면적 99,596.04 제곱미터, 지하 7층에서 지상 15층의 건물로 2018년 3월에 준공했다.

업무시설과 판매시설로 이용되고 있으며, 승강기는 18대, 주차대수는 710대. 신분당선 판교역에 바로 붙어 있으며 지하로 연결된다. 판교 현대백화점 바로 북쪽에 위치한다.

임차인

현재 건물에 들어와 있는 임차인은 다음과 같다.
- 오피스 시설 : 블루홀, 네이버, 스노우, (주)투비에이앤디
100% 임대차 계약 체결

- 리테일 시설 : 무인양품, 매머드커피, 보나비(아티제 카페), 판교알파돔치과, 주택전시관(모델하우스), 신한은행, 신한금융투자 등
66.9% 임대차 계약 체결

가장 큰 비중을 차지하는 곳은 (주)블루홀로 업무시설 면적의 60.8%를 차지하며, 10년간 장기 임대차 계약을 체결하였다. 스노우(주)와 네이버(주)는 5년간 임대차 계약을 체결하였다.

전체 92.4%에 대하여 임대차 계약 체결

판교 오피스 시장 현황

판교 오피스 시장은 공실률이 많이 줄어들어 현재 2% 미만이다.

임대차 조건은 다음과 같다.

업무시설의 평균 보증금은 평당 48.2만원, 평균 월임대료는 평당 6.8만원, 평균 월관리비는 평당 2.7만원. 월임대료는 6.8만원은 분당권역 평균 임대료(월 5.2만원)에 비해 30% 높은 수준. 역세권이며 신축 빌딩인 점 등이 감안된 가격이다.

판매시설은 1층의 경우 평균 보증금은 평당 162.6만원, 평균 월임대료는 18.2만원, 평균 월관리비는 2.4만원이다.

부동산 매입 가격

리츠사는 판교 알파돔시티 6-4블록 오피스빌딩을 5,182억원에 매입하였다. (주)태평양감정평가법인가 감정평가한 금액(2018년 4월 30일 기준)은 5,360억원으로 이보다 조금 저렴하게 매입하였다.

지난 글들에 이어 이번 글에서는 리츠 투자의 리스크에 대해 알아보겠다.

 


더프라임

판교알파돔 외에 서울 용산에 있는 '더프라임'에 대해서도 알아보자. 리츠 자산 가운데 약 4.2% 정도를 차지한다. 위치는 지하철 1호선 남영역에 인접해 있다.

 


지하 6층, 지상 38층 건물로 2014년 준공되어 사람들이 입주해 살고 있다. 2018년 4월 27일 (주)코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사 보통주 575,000주를 매입하였다. 취득가는 247.4억원

 


신한알파리츠는  수익증권 형태로 '용산 더프라임 오피스'의 약 33%를 보유하게 된다. 큰 비중은 아니지만 서울의 중요 거점인 용산의 부동산을 보유하는 것은 향후 자산 가치 상승에 도움이 될 걸로 생각한다.

 


리츠 투자의 리스크

 

1. 현재의 부동산만 운영하는 것이 아니다.

현재 신한알파리츠는 판교 알파돔시티 6-4블록 오피스빌딩과 (주)코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사(보통주식)을 자산으로 보유하고 있다.

그러나 앞으로도 계속 이것만 하는 것은 아니다. 해당 사업이 종료되기 전이라 하더라도 이외의 부동산 관련 사업을 영위할 수 있다.

남궁훈 신한리츠운용 대표는 2019년 말까지 신한알파리츠 규모를 1조원까지 키우고 싶다고 말했다.

현재 2천억 정도인 신한알파리츠를 5배 정도 키울 계획이라는 것은 앞으로 다른 사업들을 추가로 운영할 거란 의미다. 그 사업들이 판교 알파돔시티만큼 우량하지 않다면 현재 예상한 수익은 악화될 수도 있다.

미래 사업의 수익성과 안정성을 보장할 수 없는 것이다.

 

2. 주식 가격이 변한다.

리츠를 증시에 상장하는 거에는 장점과 단점이 존재한다. 증시 상장을 통해 현금화에 유리한 측면이 있으나, 주식 가격이 매일 변하기 때문에 주식 보유자의 자산 가치가 계속 움직인다. 부동산 가치 하락에 따라 주식 가치가 하락할 수도 있으나, 일시적인 매도 수요 증가로 인한 가격 하락 리스크의 가능성도 있다.

임대차 수익을 통한 배당수익이 발생하더라도 부동산 가치 하락에 따른 자산가치 하락 리스크를 배제할 수 없다.

 

3. 금리변동 리스크가 있다.

신한알파리츠는 현재 한화생명보험을 비롯하여 13개사에서 4,540억원을 차입하여 대출 비중이 상당히 높은 편이다. 금리 상승이 발생하는 경우 금융비용이 증가하게 되어 수익성이 악화될 수 있다.

또한 부동산을 추가 매입하게 되면 차입 금액이 증가하게 될 것이다.

 

4. 임대차 리스크가 있다.

국내 경기가 침체되어 임차인이 임대료를 연체하거나 미납할 수 있으며, 임대차 종료 후 새로운 임차인을 모집하지 못할 수도 있다. 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 이전 임차인의 임대 보증금을 상환해야 하기 때문에 추가 차입이 필요할 수 있다. 이로 인한 수익성 악화 리스크가 있다.


배당수익률

신한알파리츠가 제시하는 배당은 다음과 같다.

출처 : 투자설명서

위 배당은 현재의 자산 운영을 통해 예상되는 수익이다. 앞서 언급했듯 신한알파리츠는 새로운 자산에 투자할 수 있다. 그런 경우 수익률은 이와 달라질 수 있다. 주식시장에 상장된 주식 가격은 날마다 변하기 때문에, 매매 시점에 따라 수익률이 달라진다.

다음은 1주 시가에 따른 예상 수익률 변동 표이다. 투자설명서의 배당금을 바탕으로 산정하였다.

2018년 9월까지의 회계기간을 살펴보면 공모가 5000에 구입한 경우 배당수익률은 5.5% 수준이다. 그 후 2028년까지 6%~9%의 배당수익이 예상된다. 상장 후 5200원 정도에 구입한 경우 2018년 배당수익률은 5.29%가 되며, 이후 5000에 구입한 경우 보다 대략 0.15%~0.2% 적은 배당수익을 얻게 된다. 반면 5000원보다 저렴하게 구입한 경우 더 높은 배당수익률을 얻을 수 있다.

배당수익이 은행이자보다 몇 배 높고, (그만큼 리스크도 있다는 점을 명심하자) 배당수익을 지속적으로 재투자한다면
복리 효과도 누릴 수 있다.


신한알파리츠 업데이트

  • 2019년 1월 29일 유상증자(약 486억원)를 실시해 용산 더프라임을 매입하였고 2019년 2월 12일 추가상장했다.
  • 판교 알파돔타워IV는 명칭을 크래프톤타워로 바꾸었다.
  • 판교 크래프톤타워는 업무시설 100% 임대 중이며, 판매시설은 91.7% 임대중이다.

업무시설 부분은 (주)크래프톤 (구.(주)블루홀), 스노우(주), 네이버(주), 아라워크앤올(구. 투비에이앤디)과 업무시설 임대면적 100%에 대해 임대차계약이 체결되어 있다. 판매시설 부분은 무인양품, 매머드커피, 보나비(아티제카페), 판교밸런스치과, 주택전시관(모델하우스), 신한은행, 신한금융투자, 이마트24 등과 판매시설 88.7%에 대해 임대차계약이 체결되어 있다. 업무시설과 판매시설을 합친 전체 부동산 임대면적에 대해서는 약 97.4%에 대한 임대차계약이 체결되어 있다.

  • 용산 더프라임은 전체 임대율 96.9%이다.
  • 2018년 9월 30일 기준으로 주당 116원을 배당해, 주가 대비 수익률은 2.0%였다. (반기 배당금)
  • 주가는 상장 이후 5천원 초반대에서 상승/하락/상승하여 5천원 후반대로 올라섰다.

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배당 정보

제1기 2018.09.30. (2018. 12월 배당) : 주당 116원
제2기 2019.03.31. (2019. 6월 배당예정) : 주당 137원 (시가배당률 2.3%)

제3기 2019.09.30. (2019. 12월 배당예정) : 주당 140원

 


신한알파리츠 제2기 배당 평가

2019년 3월을 기준으로 주당 137원의 배당금이 결정되었다. 유상증자를 통해 배당금 총액이 변경되었기 때문에 주당 배당금으로 비교해보자면, 최초 사업계획에는 회계연도 제2기(2018.10.01~2019.03.31) 배당률이 5.4%로 되어있다. 공모가액 5,000원을 기준으로 한 연환산 배당률로 주당 배당금을 계산해보면 135원이다. 금회 지급되는 137원은 당초 사업계획을 약간 상회하는 수준이다. 공모가액을 기준으로 연환산 배당률을 계산하면 5.48%이다. 실제로는 공모 이후 주식 가격이 상승하였으므로 배당 시점 주가를 기준으로 한 시가배당률로 계산하면 반기 2.3%이며, 연환산 수익률은 4.6%이다.

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