우리나라 부동산 분석

부동산과 소득분배의 문제

소득분배가 잘 안되고 있는 나라. 즉 불평등한 나라로 라틴아메리카의 국가들이 대표적으로 꼽힌다. 대부분의 사람들은 미국이 그들과 거의 비슷하거나 그보다 더 불평등한 국가라는 사실을 모른다.

 

지니계수를 비교하면 미국은 불평등이 큰 나라에 속한다. 미국은 1920년대 초 불평등이 가장 심했으나, 1,2차 세계대전을 거치며 평등화가 진행되었다. 여기에는 루즈벨트 대통령의 뉴딜(New Deal) 정책이 큰 몫을 했다. 그러나 미국은 1970년대 말부터 급격히 불평등한 방향으로 바뀌어, 1920년대 초 수준으로 돌아갔다. 미국은 승자독식 사회가 되었으며 최고 CEO의 연봉은 기하급수적으로 늘어났다.

 

우리나라는 미국의 정책을 베껴온 것이 많다. 특히 신자유주의 정책을 추진하며 우리나라 또한 불평등이 극심하게 진행되고 있다. 우리나라가 30년 전의 미국 모습을 그대로 답습해 가고 있다. 1980년대 시작된 레이건의 신자유주의 정책을 따라가며 시작된 것이다. 부자감세는 부자들에게 이익만 주었을 뿐, 경제 발전에는 아무 효과가 없었다.

 

참고자료

이준구 교수 http://jkl123.com/sub3_1.htm?table=my1&st=view&page=1&id=167&limit=&keykind=&keyword=&bo_class=&fpage=&spage=

 

 

 

 

 

 

 

각국 부동산 비중

우리나라는 부동산 자산의 비율이 굉장히 높다. 어떤 자료를 보더라도 우리나라보다 부동산 자산의 비중이 높은 나라를 찾을 수 없으며, 부동산 자산의 비중이 낮은 미국은 우리나라의 절반에도 미치지 못하기도 한다.

 

 

 

 

위 자료로부터 1년 뒤 발표

한국금융투자협회는 30일 '2014 주요국 가계 금융자산 비교' 보고서에서 2012년 또는 작년 기준으로  한국 가계자산 중 비금융자산은 75.1%로 호주(60.4%), 영국(50.4%), 일본(39.9%), 미국(29.3%)보다 비중이 높았다고 밝혔다.

 

 

주요국가 주택가격지수 추이

1987년을 100으로 설정했을 때 주택가격지수 추이. 년도를 언제로 정하느냐에 따라 주택가격지수 그래프는 달라진다. 우리나라 서울은 2000년대 들어 급격히 증가하고 있다. 심각한 상황이다. 1998년 IMF 외환위기 이후 저금리 시기가 열리며 사람들이 주택 가격 상승을 기대하며 주택 구입에 뛰어 들었다. 

 

 

 

1988년 대한민국의 집값은 거품이었을까? 적정한 가격이었을까? 1988년 시기는 주택 보급률이 62%에 불과하여 주택이 부족했으며 이미 이때 아파트 가격은 소득 대비 12배를 넘어섰다. 이러한 현상은 91년 상반기까지 이어지다 신도시 분양이 시작되면서 집값이 안정화되기 시작하였다. 그러므로 물가지수 그래프(CPI)를 1988년 기준이 아니라 90년대 기준으로 내린다면 현재도 집값이 비싸다는 걸 알 수 있다. 반면 서울을 제외한 6개 광역시 평균 주택가격은 아직 안정적인 추세에 들어간다.

 

 

 

LTV 비율이 2009년 이후 계속 올라가 49%를 넘어섰다.

 

 

 

소득 대비 주택가격(PIR)

 

 

 

 

 

 

 

서울의 주택가격이 뉴욕이나 LA, 런던의 주택가격보다도 비싸다. 서울아파트의 평균 주택매매가격이 $459,700인데, 이를 구입하는데 9.4년 걸린다고 하면, 평균 소득은 48,904달러가 되어야 한다. 실제로 이렇게 벌 수 있는 사람이 얼마나 될까? 우리나라의 1인당 GDP는 $23,000로 미국의 절반도 되지 않는다. 그런데도 서울의 부동산은 뉴욕의 부동산보다 비싸므로 실제로는 뉴욕보다 2배 이상 비싼 것이다.

 

 

 

 

서울 아파트 값 변화

1988년 강남의 아파트는 평당 285만원에서 2017년 4,536만원으로 16배 상승했다. 같은 기간 강북의 아파트는 평당 315만원에서 2,163만원으로 7배 상승했다. 1988년부터 2017년까지 아파트를 보유한 사람은 강남의 경우 10.6억원 자산이 증가했고, 강북의 경우 4.6억원 증가했다. 반면 무주택자의 경우에는 연평균 저축액이 530만원으로 자본소득을 따라잡기에는 턱없이 부족했다.

참고자료 : 경실련 https://ccej.or.kr/index.php?document_srl=1158153

 

 

2014.1022. 펴냄

2017.0308. 더함