NH프라임리츠

상장 리츠 실시간 주가 및 배당률 보기

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기관투자자 경쟁률

711.65대 1

 

일반 청약

11/18(월)

통합 3.5대 1

 

11/19(화)

통합 12.042대 1

 

11/20(수)

최종경쟁률 317.62대 1

통합경쟁률로 주식을 배정한다. 어느 증권사에서 청약을 신청하나 경쟁률은 같다.

 

2019년 11월 22일 주식 배정이 완료되었고, 12월 5일 상장한다.

+ NH프라임리츠가 상장 시작과 함께 상한가 6500원에 도달했다.

 

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리츠 개요

CBD(도심 권역)와 GBD(강남권역) 핵심 자산을 편입한 리츠다. '재간접리츠'이긴 하지만 서울역과 강남, 잠실의 핵심 빌딩을 자산으로 하는 NH프라임리츠는 투자하기에 무척 좋은 기회다. 신한알파리츠의 자산으로 편입된 판교역 '크래프톤타워'도 좋긴 하지만, NH프라임리츠의 자산군에 대한 매력이 큰 데다 공모가를 기준으로 하면 배당율도 더 높은 상황이다. 

 

이러한 상황의 반영인지, NH프라임리츠 공모 일정이 발표된 11월 8일, 신한알파리츠 주가가 빠지기 시작해, 8일(금요일)과 11일(월요일) 이틀간 5% 이상 하락했다.

 

NH프라임리츠 일반 청약 일정은 2019년 11월 18일부터 20일까지이다. NH투자증권, 키움증권, 하나금융투자, 한국투자증권에서 청약이 가능하다. 공모희망가는 5000원.

 

총 주식수는 1376만주인데, 기관투자자에게 400만주(29.1%)가 배정되고, 일반청약자에겐 976만주(70.9%)가 배정될 예정이다. 일반청약자를 통해 조달하는 금액은 488억원 정도. 금액이 크지 않기 때문에 경쟁률이 롯데리츠 이상(63:1)으로 높을 것으로 예상된다. 

 

*롯데리츠의 경우 3009만 4554주에 대해 19억 440만 8730주가 몰렸고, 청약 증거금은 4조 7610억원이었다.

 

공모가액은 2019년 11월 15일에 확정되며, 일반청약은 11월 18일~20일, 배정은 22일에 이루어진다. 상장일은 2019년 12월 5일이다.

 

수익구조

수익에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 서울스퀘어로 절반 가까이 되며, 강남N타워, 잠실 SDS, 삼성물산서초사옥 순이다.

예상 배당금

- 공모가액 5,000원 기준 연환산 배당률이며, 실제 배당금과 배당률은 변동될 수 있다.

- 사업연도 제1기는 회사의 설립, 자금의 조달, 부동산(관련 증권) 매입을 위한 준비기간으로 배당률 산정시 제외된다.

 

2019년도 배당은 없으며, 2020년부터 배당이 있을 예정이다.

 

기초자산

서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산서초사옥, 잠실SDS타워를 보유한 펀드나 리츠 등을 재편입하고 있다.

 

서울스퀘어(ARA펀드)

NH투자증권은 2019년 3월 서울스퀘어를 인수했다. 인수금액은 9800억원으로 평당 2414만원 수준이다. (모건스탠리가 2007년에 9,600억원에 매입해 1,000억원을 들여 리모델링을 했으니, 가격이 별로 오르지 않았다) ARA코리아자산운용이 설정한 에일알에이코리아 글로벌 전문투자형 사모부동산투자신탁 제1호 펀드를 통해 인수하는 방식이다. 서울스퀘어에는 위워크를 비롯한 지멘스, SK플래닛, 독일대사관 등이 입주해 있으며임대율은 현재 97% 수준이다.  

작년에 NH투자증권이 서울스퀘어 우선매수협상자로 선정되었다는 소식을 듣고, 리츠로 만들면 좋겠다고 했는데, 정말로 만들어진다. 

 

- 선호도 높은 CBD권역 내 위치
- 전국 최고의 교통 편의성
- 서울역(KTX, GTX예정), 지하철1/4호선, 경의선, 공항철도
- 미디어 파사드 설치로 추가적인 광고 수입 확보

 

강남N타워 (케이비강남1호리츠)

- 강남역(2호선/신분당선)과 직결 및 광역버스 정류장 인근 위치
- 삼성금융타운 내 위치하며, 삼성화재 본사로 활용 중
- 인근 서초대로 개발 등을 통해 자산가치 상승 기대

 

삼성물산 서초사옥 (현대38호펀드)

- 삼성SDS가 100% 장기 임차하여 안정적 수익 확보
- GBD확장권역인 잠실업무지구로 잠실 IT산업 밀집지역
- 인근 잠실역(2호선/8호선)과 버스환승센터로 교통 우수

 

잠실SDS타워(유경11호펀드)

- 2014년 준공, 삼성SDS 100% 임차해 사옥으로 사용 
- 건폐율 36.09%, 용적률 800% 

- 르네상스호텔재개발, 현대차 GBC 제외 Prime 신축 오피스 희소성 증대
- 2011년 이후 강남역 인근에 처음 공급되는 프라임급 오피스 빌딩
- EA Korea 및 블루보틀 등 프라임 오피스를 증명하는 임차인 구성

매입비용은 부동산 6280억원, 부대비용 포함 6775억원 수준이다. 3880억원 담보대출, 수익증권 2700억원으로 발행해 자금을 조달한다. 삼성SDS는 2024년 6월까지 장기 임대차계약을 체결했다. 계약 해지시 30개월 분 한도로 위약벌 조항이 있다.
임대료는 매년 최소 3% 인상하는 조건이다. 예상되는 수익률은 보수를 차감하고 5.63% 수준이다.

임차인 현황

각 빌딩의 임차인 구성 가운데 자연계약기간이 가장 적게 남은 곳은 삼성물산 서초사옥이다. 삼성화재가 거의 대부분의 면적을 사용하고 있는데, 잔여계약기간이 2.2년 밖에 되지 않는다.

삼성물산 서초사옥 임차인 현황

잠실 SDS타워는 이보다 길게 남았지만 4.7년으로 안정적인 편은 아니다.

잠실 SDS 타워

 

신한알파리츠와의 비교

오피스 빌딩을 자산으로 구성한 리츠이므로 현재 상장된 리츠 가운데 신한알파리츠와 비교해 볼만하다. (추가 예정)

 

리스크

1. 현재의 자산만 운영하는 것이 아니다.

- 2024년~2026년 기초자산이 되는 펀드 만기일이 되면 자산을 매각할 수 있다. 이 뿐 아니라 새로운 자산을 편입할 수도 있다. 새로운 자산이 기존 자산보다 반드시 더 좋을 거라는 것을 보장하지는 못한다. 현재의 자산으로만 계속하여 운영되는 것이 아니기 때문에, 변동 리스크가 발생한다.

2. 임대차 리스크가 있다.

- 임대차 계약이 종료되고 공실이 발생하는 경우 임대수익이 줄어들 수 있다.

3. 금리 변동 리스크가 있다.

- 리츠 상품은 금리 변동에 민감하다. 금리에 따라 리츠 수익율은 매력적인 상품이 되기도 하고 그렇지 않게 되는 경우도 있다. 

 

투자설명서

1. 집합투자기구 명칭 : ㈜엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사 (펀드코드 : CX236 )
2. 집합투자업자 명칭 : 엔에이치농협리츠운용(주)
3. 판   매   회   사 :
NH투자증권(주), 키움증권(주), 하나금융투자(주), 한국투자증권(주)
4. 작 성 기 준 일 :
2019년 11월 8일
5. 증권신고서 효력발생일 :
-
6. 모집(매출) 증권의 종류 및 수 :
기명식 보통주 13,760,000주 (발행가액 5,000원)
[모집(매출) 총액 : 68,800,000,000원]
7. 모집(매출) 기간(판매기간) :
2019년 11월 18일 ~ 2019년 11월 20일

 

투자설명서

http://dart.fss.or.kr/dsaf001/main.do?rcpNo=20191108000008

 

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2020. 7. 28. NH프라임리츠 자산규모는 900억원 정도로, 해외빌딩 3건 수익증권을 편입해 1700억원 가량으로 확대할 예정이었으나 투자자 설득 실패로 부결되었다. 

 

 

2019.1213. 발행 

2020.0731. 보완