서울 태평로빌딩 리츠 공모(공모일정, 청약방법)

금융/리츠

by 도시연구소 2020. 6. 7. 23:08

서울 태평로 빌딩 리츠 공모

2020년 6월 태평로 빌딩 리츠 공모가 계획되어 있습니다.

대상 물건은 태평로 빌딩

주소는 서울시 중구 세종대로 73입니다. 바로 이 위치입니다.

1. 회사명: (주)이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사

2. 설립년도: 2019년 7월

3. 투자부동산 1) 서울 태평로빌딩(‘이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호'(이하 ‘이지스97호’) 수익증권 지분 약99.9%)

4. 신주식의 액면가액 : 1주당 1,000원

5. 신주식의 발행가액 : 1주당 5,000원

6. 주식 모집 방법 : 제3자 배정 일반공모

7. 청약기간 1) 기관투자자 청약기간 : 2020. 06. 16. ~ 2020. 06. 17. 2) 일반청약자 청약기간 : 2020. 06. 16. ~ 2019. 06. 17.

※ 기관수요예측 : 2020. 06. 10 ~ 2020. 06. 11

8. 청약처 :삼성증권(주), 한화투자증권(주), 신영증권(주)의 본,지점 및 홈페이지

9. 청약증거금 1) 기관투자자 청약증거금 : 청약금액의 0 % 2) 일반청약자 청약증거금 : 청약금애의 50%

10. 주금 납입기일 : 2020. 06. 19.

11. 자금조달의 목적 : 1) 서울 태평로빌딩 투자(‘이지스97호’ 수익증권 지분 약 99.9% 취득)

※ (예정공모시) 상기 예정공모 내용은 확정공모시 일부 변동될 수 있으니 참고 바랍니다.

대표 주관사는 삼성증권이며 인수단에 한화투자증권과 신영증권이 참여했다. 기관투자자 청약은 삼성증권을 통해서만 가능하며 일반 투자자 청약은 삼성증권, 한화투자증권, 신영증권에서 할 수 있다. 7월 중 상장될 것으로 예상된다.

리츠 투자의 장점

개인 투자자는 조세특례제한법에 따라 판매사에 신청하면 3년 이내 지급받는 배당소득에 대해 종합소득 과세표준에 합산하지 않고 9% 세율로 분리과세를 받을 수 있는 세제혜택도 받을 수 있다.

부동산 개요

부동산 개요를 보겠습니다. 내용은 <투자설명서>에서 가져왔습니다.

CBD : 광화문
GBD : 강남
YBD : 여의도

중심업무지구(CBD)

가장 전통적인 오피스 권역인 CBD는 국내 대기업과 다국적 기업이 가장 선호하는
권역으로 외국계 투자은행, 국내은행 본사, 대기업 본사, 관공서, 대사관 등이 입지하
여 있으며, 권역 내 다양한 편의 시설과 공원, 역사문화시설 등이 위치하며 쾌적한 업
무환경을 제공해 주고 있습니다.
CBD는 '19년 1, 2 분기 일시적으로 임차수요가 감소(순흡수면적 감소)하며 공실률
이 소폭 상승 ('18년 4분기 11.5% → '19년 2분기 12.30% ) 하였으나, '19년 하반기
접어 들어 기업의 신규조직 확장, 대형 임차인 이전수요(법무법인 태평양) 등으로 임
차수요가 회복되며, 3개 분기 연속 공실률이 하락하며 '20년 1분기 기준 공실률 9.10
% 수준을 보이고 있습니다.
향후 CBD 내 프라임오피스 공급 예상물량은 2020년 공급예정인 게이트타워 (25,60
0평)와 SG타워 (21,700평), 2023년 공급예정인 봉래동 메리츠화재(12,315평) 등이
있으며, CBD 내 2020년~2023년 연평균 신규공급 예정물량은 과거 10년(2010년~2
019년) 연평균치를 하회할 것으로 예상됩니다.
'20년 1분기 기준으로 서울시 대형오피스의 약 25%가 CBD에 위치해 있는 만큼, C
BD 내 프라임오피스 평균임대료는 임대면적 기준 평당 109,700원, 관리비는 임대
면적 기준 평당 43,600원으로 서울 3대 권역 중 가장 높은 수준입니다.
임대료 상승률은 2012년 이후 '16년 2분기 ~ '17년 2분기를 제외하고 소비자물가상
승률과 유사하거나 높은 수준을 유지하여 왔으나, '20년 1분기는 기준 임대료 및 관
리비의 전년 동기 대비 상승률은 소비자물가상승률 보다 소폭 낮은 수준으로 각각 0.
6%, 0.8% 수준을 보이고 있습니다.

강남업무지구(GBD)

강남대로와 테헤란로를 중심으로 형성되어 있는 GBD는 다양한 상권과 교육 시설이
분포한 주거밀집지역과 업무공간등이 함께 어우러진 복합지역으로, 가로변 상업과
내부의 주거가 수평적으로 어우러져 있는 격자형 슈퍼블럭으로 설계되어 타권역 대
비 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 슈퍼블럭의 접점마다 위치한 지하철역(2,3,7,9,분
당선 등)을 통한 대중교통 접근성이 양호합니다.
GBD는 최근 정보기술(IT)를 기반으로 한 신성장 산업군의 임차수요가 지속적으로
발생하여 왔으며, 일부 대기업 및 금융계열사의 공간 확장, 이전 수요가 더해져 공실
률이 '18년 2분기부터 '19년 4분기까지 꾸준히 하락세를 유지 ('18년 2분기 7.40%
→ '19년 4분기 4.40% ) 하여 왔으나, '20년 1분기 공실률은 소폭 상승하며 4.60%
수준을 보이고 있습니다.
향후 GBD 내 프라임오피스 공급 예상물량은 2021년 르네상스호텔 재건축사업이 있
으며, 장기적으로 2023년 삼성동 현대차 GBC(구, 한전부지) 준공에 따른 대규모 신
규 공급이 예상됩니다. 이에 따라 GBD 내 2020년~2023년 연평균 신규공급 예정물
량은 과거 10년(2010년~2019년) 연평균치를 상회할 것으로 예상됩니다.
'20년 1분기 기준으로 서울시 대형오피스의 약 19%가 GBD에 위치해 있으며, GBD
내 프라임오피스 평균임대료는 임대면적 기준 평당 96,900원, 관리비는 임대면적 기
준 평당 39,800원으로 서울 3대 권역 중 CBD에 이어 두번째 수준입니다. '20년 1분
기 기준 임대료 및 관리비 전년동기대비상승률은 각각 2.8%, 2.1%로 서울 3대권역
중 임대료 상승률이 가장 높은 수준을 유지하고 있습니다.

태평로빌딩 임대 현황

태평로빌딩의 임대율은 2020년 4월말 기준 94.4% 입니다. 주요 임차인으로는 삼성
생명 (임대면적의 약 16.7%), CJ대한통운 (임대면적의 약 17.7%) 및 보람상조 (임대
면적의 약 15.7%)가 임차 중이며, 이외에 중국공상은행 및 현대해상화재보험 등 다
양한 우량 임차인으로 구성된 다각화된 임대차 포트폴리오를 운영 중입니다.
태평로빌딩의 다수 임차인들은 대기업 및 외국계 기업의 국내 본사 또는 계열사들로,
임차회사는 태평로빌딩 인근에 있는 본사의 위치 또는 영업 거점 등을 고려한 전략
적 선택의 일환으로 본건 건물을 임차 중이며, 본건 건물 인근에는 신축 빌딩 및 넓은
바닥면적(대형 연층 면적)을 이용할 수 있는 오피스가 부재하여, 향후 임대차 만기
시점에 임대차 연장 가능성이 높을 것으로 예상됩니다.
추가로, 증평 의사가 있는 임차인들과 최근 증평 계약을 체결한바 있습니다. 향후 추
가 증평 수요 또는 신규 임차 수요 발생 시, 현재 임대면적의 5.6% 수준인 공실 면적
또는 기타 임차인의 임대차 계약 만료 면적 제공으로 충족할 계획입니다.

임대차 현황

임대차 주요 조건

임차인별 임대 만기일

임대만기가 대부분 그리 많이 남지 않았습니다. 삼성전자는 0.2~0.9년, 현대해상화재보험 0.6년. 삼성생명은 0.8~1.7년 등

잔존 만기가 얼마 남지 않았는데, 이들 임차인들이 향후 임대차 계약을 유지할지 나갈 것인지, 나간다면 다른 임차인이 있는지에 대한 설명이 부족해 보입니다.

임대료 및 관리비 수준

태평로빌딩 인근 시청 권역의 오피스 빌딩의 임대료 및 관리비 수준은 건물 규모 및
입지에 따라 상이한 수준입니다. 태평로빌딩의 시장가격 추정을 위하여 진행한 2019
년 7월 1일 기준 경일감정평가법인의 감정평가서에 따르면 인근 유사오피스 빌딩 임
대료 수준은 월 80,000원에서 120,000원이며, 관리비는 34,000원에서 48,900원 사
이에 형성되어 있습니다. 태평로빌딩의 현재 (2020년 4월 말) 오피스 임대료는 90,09
1원, 관리비는 40,966원으로 감정평가 기준 시점에서 상승률을 반영하여 주위 유사
오피스의 마케팅 임대료/관리비 수준 및 대상의 개별성을 감안할 때 적정 시장 임대
료 범위 내에 있다고 판단할 수 있습니다.