지역주택조합·직장주택조합 자격 / 무주택자 판단 여부 / 무주택확인서

지역주택조합/직장주택조합 자격

주택법 시행령 제20조(주택조합의 설립인가 등)

⑦ 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)은 법 제11조에 따른 주택조합 설립인가를 받는 날부터 법 제49조에 따른 사용검사를 받는 날까지 계속하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족해야 한다. <개정 2019. 10. 22., 2021. 2. 19.>

1. 주택건설 예정 세대수(설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설 예정 세대수를 말하되, 법 제20조에 따라 임대주택으로 건설ㆍ공급하는 세대수는 제외한다. 이하 같다)의 50퍼센트 이상의 조합원으로 구성할 것. 다만, 법 제15조에 따른 사업계획승인 등의 과정에서 세대수가 변경된 경우에는 변경된 세대수를 기준으로 한다.

2. 조합원은 20명 이상일 것

 

 

주택법 시행령 제21조(조합원의 자격) ① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.  <개정 2019. 10. 22.> 
1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람 
가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것 
　 1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것 
　 2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것 

나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것 
다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것 

2. 직장주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람 
가. 제1호가목에 해당하는 사람일 것. 다만, 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합의 경우에는 제1호가목1)에 해당하는 세대주로 한정한다. 
나. 조합설립인가 신청일 현재 동일한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다) 안에 소재하는 동일한 국가기관ㆍ지방자치단체ㆍ법인에 근무하는 사람일 것 
다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 직장주택조합의 조합원이거나 지역주택조합의 조합원이 아닐 것

 

직장주택조합 

ㅇ 조합설립인가 신청일 현재 동일한 특별시･광역시･시 또는 군에 소재하는 동일한 국가기관･지자체･법인에 근무하는 무주택이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 1채(당첨자 지위 및 이를 승계한 자를 포함함)소유자인 세대주 20인 이상으로서 주택건설예정세대수의 50% 이상의 조합원으로 구성
ㅇ 다만, 직장주택조합으로서 조합주택의 건설을 시행하지 아니하고 국민주택을 공급받고자 하는 경우에는 무주택 세대주에 한함.

직장의 본사와 지사가 동일 시․군이 아닌데 본사에서 직장조합을 추진하는 경우 본사 직원과 지사 직원은 함께 조합원이 될 수 없으며, 지사 직원의 주민등록이 본사의 시․군에 위치한다 해도 조합원이 될 수 없음. 

※ 지역･직장조합의 구성원은 조합설립인가 신청일로 부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 조합원 자격을 유지하여야 하며, 해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있을 경우, 조합원의 자격기준 시점인 ‘조합설립인가신청일 현재’는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날(2008.9.1이후 최초로 설립인가를 신청하는 주택조합부터 적용)을 적용함.

※ 주택소유 요건은 세대주를 포함한 세대원*(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함)전원을 대상으로 충족하여야 함.

참고) 조합에 가입하려는 자의 주택소유 여부를 판단할 때 그의 직계존비속에 해당하지 않는 장인‧장모(또는 시부모), 형제‧자매가 소유한 주택은 포함되지 않음.

 Q. 조합원의 장인 또는 사위가 주택을 소유할 경우 조합원 자격에 영향을 미치는지?
 ☞ 조합원의 직계존비속이 아닌 장인 또는 사위가 주택을 소유하는 경우 해당 조합원의 자격에 영향을 미치지 아니함.

 

조합 사업 절차

토지물색 → 주택조합추진위원회(가칭) → 주택조합규약 작성 → 주택조합창립총회 → 주택조합설립인가 → 추가조합원 모집 → 등록사업자와 협약체결 → 사업계획승인 → 등록사업자와 공사계약 → 착공신고 → 사용검사 및 입주 → 청산 및 주택조합 해산

 

 

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무주택자 판단

주택공급에 관한 규칙

제53조(주택소유 여부 판정기준) 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 공공임대주택의 공급, 제46조, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다.  <개정 2016. 5. 19., 2016. 8. 12., 2017. 11. 24., 2018. 12. 11.>

1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택

나. 85제곱미터 이하의 단독주택

다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우

4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

5. 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 사람은 제외한다.

6. 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우

7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

8. 무허가건물[종전의 「건축법」(법률 제7696호 건축법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말한다]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다.

9. 소형ㆍ저가주택등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 제28조에 따라 주택의 공급을 신청하는 경우

10. 제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다)

 

무주택확인서 발급

무주택확인서 - 은행(국민은행, 신한은행, 우리은행) 발급(인터넷 발급 가능)

지방세납세증명서 

청약홈(주택소유확인)

 

청약홈에서 주택소유확인을 하고 인쇄를 하면 다음과 같이 나온다.

(생략)

 

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(서울시 자료)

지역주택조합 꼼꼼하게 따져보고 가입하세요!

수정일2015-10-23

최근  지역주택조합 대행사가 사업대상지를 물색해 시공사를 선정하고, 조합원을 모집하는 과정에서 마치 ‘아파트 분양’처럼 허위·과장 광고하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.  지역주택 조합 가입을  고려할 때 아래 내용을 꼭 확인하시기 바랍니다!

 

☆ 지역주택조합 사업이란?

서울특별시, 인천광역시 및 경기도에 거주하는 무주택자 또는 85㎡이하 주택 소유자가 주택법에의거 조합을 설립하고  특정지역의 토지를 확보＊하여 주택(아파트)을 건립하는 사업입니다. * 조합설립인가 시 80%이상 토지사용승낙서 제출 및 사업계획승인 시 95%이상 소유권 확보

☆ 조합원 자격은?

다음 조건을 모두 충족하여야 합니다. - 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거적용면적 85㎡ 이하의 주택 1채(당첨자 및 이를 승계한 자를 포함)를 소유한 세대주인 자 - 조합설립인가 신청일 현재 서울, 인천, 경기도 지역에 6개월 이상 거주한 자

☆ 주요 피해사례

확정되지 않은 사실에 근거한 홍보·광고 - 불확실한 사업계획과 사업비 등을 근거로 동·호수 지정, 확정 분양가 제시 - 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보 애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집 - 해당 위치에 이미 인가받은 조합이 있는데도 불구하고 조합원 모집(중복조합설립 불가) - 매입 불가한 국공유지, 정비구역 지정된 토지를 선정해 조합원 모집

☆ 유의사항

조합원 모집 시 홍보하는 내용은 사업계획(안)이지 확정된 사항이 아닙니다. 동·호수 지정 및 분양가격은 주택건설사업계획승인과 분양승인을 받아야만 알 수 있어 조합원 모집 시에는 절대로 확정될 수 없습니다. 가입계약서 및 조합규약등 조합원에게 불리한 사항은 없는지 반드시 살펴보세요.        (조합비 및 추진사업비에 대한 반환조건 반드시 확인) 사업추진과정(토지매입, 공사비, 건축규모변경 등)에서 추가 부담금 발생요인이 많습니다. 사업 장기화에 따른 추가 부담금 상승 및 조합내부 분쟁 등으로 인한 정신적·금전적 피해는고스란히 조합원들에게   돌아가므로 조합 가입에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

☆ 보다 자세한 내용을 알고 싶다면?

(국토교통부) 지역·직장주택조합제도 설명자료('15.5) 를 참고하시기 바랍니다.

news.seoul.go.kr/citybuild/archives/54701

 

 

(울산시 자료)

지역주택조합 사업이란?

부산광역시 ․ 울산광역시 및 경상남도에 거주하는 무주택자 또는 주거전용면적 85㎡이하의 주택소유자가 주택법에 따라 조합을 설립하고자 특정지역의 토지를 확보*하여 주택(아파트)을 건립하는 사업입니다.

*조합설립인가 신청시 80%이상 토지의 사용권원 확보 증빙서류(토지사용승낙서) 제출 및 사업계획승인 신청시 95%이상 소유권 확보

조합원 자격은 ?

「주택법 시행령」제21조제항제1호에 따라 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은

• 조합설립인가 신청일(투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지
  • 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있자 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함) 전원이 주택을 소유(「주택공급에 관한 규칙」제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함)의 지위를 포함)하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나,
  • 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있자 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함) 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주로서,
• 조합설립인가 신청일 현재 부산,울산,경남 지역에서 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람으로,
• 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 합니다.

주요 피해사례

• 확정되지 않은 사실에 근거한 허위․과장 광고
  • 불확실한 사업계획과 사업비 등을 근거로 동․호수 지정, 확정 분양가 제시
  • 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보
  • 토지매입 완료는 실제 토지매입 계약금만 지급 후 토지매입 완료된 것처럼 과장하여 홍보
• 애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집
  • 해당 위치에 이미 인가받은 조합이 있는데도 불구하고 조합원 모집(중복 조합설립 불가)
  • 매입 불가한 국․공유지, 정비구역 등 지정된 토지를 선정해 조합원을 모집
• 사업 장기화에 따른 조합원 피해 다수 발생(실제사례)
  • 장기 표류했던 ○○○지역주택조합
    • ○○지역주택조합은 부지 매입 후 사업장기화로 부지매입관련 대출금을 만기일에 상환하지 못하여 실체가 없는 조합이 되었고, 조합장의 횡령 등 불투명한 조합운영으로 결국 조합원들의 정신적, 금전적으로 큰 피해 발생
  • 과도한 추가분담금으로 조합원분양가가 일반분양가보다 더 비싸 조합원이 입주하지 못한 ‘○○지역주택조합’
    • ○○지역주택조합은 사업장기화 및 일반분양 성과 저조로 조합원들의 과도한 추가 분담금(평균 3억원)발생으로 입주하지 못하는 조합원이 200여명이 발생했고, 결국 조합은 파산되고 그 피해는 고스란히 조합원에게 돌아감

유의사항

• 조합원 모집 시 홍보한 내용은 사업계획(안)이지 확정된 사항이 절대 아닙니다.
• 동․호수 지정 및 분양가격은 주택건설사업계획승인과 분양승인을 받아야만 알 수 있어 조합원 모집 시에는 절대로 확정될 수 없습니다.
• 가입계약서 및 조합규약 등 조합원에게 불리한 사항은 없는지 반드시 살펴보세요(조합비 및 추진사업비에 대한 반환조건 반드시 확인)
• 사업추진과정(토지매입, 공사비, 건축규모변경 등)에서 추가 분담금 발생요인이 상당히 많습니다.
• 사업 장기화에 따른 추가 분담금 상승 및 조합 내부 분쟁 등으로 인한 정신적․금전적 피해는 고스란히 조합원들에게 돌아가므로 조합 가입에 매우 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

주택조합 이것을 주의하십시오.

• 00주택조합사업은 조합설립단계에서 토지확보가 이루어지지 않아 향후 토지사용권 및 소유권을 확보하는 것이 어려울 경우 사업추진이 원활하지 못할 수 있습니다.
• 00주택조합사업은 조합원이 사업진행 전반에 관한 책임을 지는 사업이며, 한번 가입하면 탈퇴가 쉽지 않습니다.
• 00주택조합사업은 토지확보 및 조합원의 동의 절차에 따라 사업이 지연될 수 있으며, 그에 따른 사업비의 증가 등 조합원의 부담이 매우 큰 사업입니다.
• 조합원 모집단계에서는 토지 소유권이 대부분 미확보된 상태이며, 조합설립시 토지사용권원(80%이상) 및 주택건설사업계획 승인시 토지소유권(95%이상)을 확보하여야 하는 사업입니다.
• 조합원가입 시 업무대행사의 업무능력, 토지이용 동의상황 등을 충분히 검토해 보셔야 합니다.
• 아파트 동호수 지정과 분양가격, 아파트 배치 및 구조 등은 주택건설사업승인과 분양승인을 받아야만 확정될 수 있습니다.
• 사업대상부지의 여건에 따라 도로, 학교 등 기반시설물을 확보해야 하거나 개발규제(층수, 문화재 등)에 따라 사업의 규모 및 사업계획(예상층수 예상세대수)이 변경될 수 있으며, 이에 따라 분담금 및 분양가격이 달라지거나 사업기간이 늘어날 수 있습니다.
• 업무대행사의 운영비와 사업기간의연장 등에 따라 조합원 부담금이 증가되어 분양가격이 높아질 수 있습니다.
• 조합원 모집단계에서 대형건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보를 하고 있으나 시공사 선정은 조합이 설립되어 총회를 거쳐야 결정됩니다.

 

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직장주택조합 사례

삼성중공업 12차 직장주택조합 사업 사례

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[건설전문변호사-지역주택조합] 삼성중공업 12차 직장주택조합 사업 사례