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창원시 용호동 롯데맨션 재건축 사업성 검토

개발사업/주택사업

by CITY 2021. 9. 24. 11:04

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창원시 용호동 롯데맨션은 1984년 11월 21일에 사용승인을 받은 아파트이다. 5층 저층으로 되어 있고 부지가 넓은데, 용적률이 110%로 낮아 대지지분이 높다. 향후 재건축이 되면, 용지호수공원 주변에 있는 신축아파트 용지아이파크, 용지더샵레이크파크와 함께 창원시의 대표 아파트가 될 것으로 예상된다.

 

다음은 개략적인 재건축 사업성에 대한 분석이다.

 

주의사항
본 자료는 재건축 사업성에 대한 개략적인 분석이며, 분석을 위해 가정한 내용들은 실제 사업시 변동될 가능성이 크므로 실제로 추진되는 현황에 맞추어 검토가 필요합니다.

 

위치는 창원시 성산구 용호동 62번지(2단지), 63번지(1단지)

2개의 단지로 구성되는데 1단지 600세대, 2단지 320세대 총 920세대이다.

 

1단지 대지면적은 53,665㎡(16,234평)이다.

단순 계산하면 세대당 대지지분은 27.06평. 많은 편이다.

 

 

매물을 살펴보자.

공급 139, 전용 132가 12억원에 올라와있다. 

해당 부동산의 대지권 비율은 124.232㎡이다. 37.58평이다.

 

향후 재건축에 대한 몇 가지 가정이 필요하다.

 

1. 기부채납 비율 : 10% 가정

나중에 개발되면 현재 대지면적 가운데 10~15%는 기부채납을 한다고 본다. 이를 10%로 가정하면 남는 대지는 33.82평이 된다. 기부채납 비율이 높아지면 사업성은 이보다 떨어진다.

 

2. 용적률 : 210%

용지호수공원 건너편, 용지아이파크와 용지더샵레이크파크의 용적률이 210% 수준이다. 

재건축하면 용적률 210% 정도가 될 거라 본다. 용적률이 낮아지면 사업성은 떨어지고, 용적률이 높아지면 사업성은 높아진다.

 

3. 평당 시공비 : 450만원

현재 430만원 수준이나 물가상승률을 고려해 450만원 수준이라 가정한다.

 

4. 주택 평형 : 33평(전용 84)

재건축 후 33평(전용 84) 아파트를 받는다고 생각하자.

 

5. 일반분양가 : 9억~10억

33평 아파트를 분양한다면 얼마를 받을 수 있을까? 건너편 용지아이파크와 용지더샵레이크파크 33평 아파트 거래가격이 현재 11억원 수준이므로 분양가는 9억원~10억원 수준은 가능할 거라 본다.

 

검토

용적률 210% 토지에 33평은 대지지분이 약 15.3평 정도 필요하다.

기존에 보유한 토지가 기부채납 후 33.82평이므로, 15.3평은 본인 주택을 위해 쓰고 나머지 18.5평은 일반분양하는데 쓰인다.

 

33평의 분양가는 9억원, 공사비는 2.5억원이 들어가므로, 대지지분 15.3평에 대한 분양수익은 약 6.5억원이 발생한다. 이는 대지지분 1평당 약 4300만원의 수익이다. 일반분양으로 제공하는 토지가 18.5평이므로 분양수익은 7.9억원 정도 발생한다. 조합원 건축원가는 시공비에 사업비를 더해 3.3억원 정도 들어가므로 7.9억원 분양수익보다도 작다. 약 4.6억원을 돌려받게 된다.

 

12억원을 투자해 현재 주택을 구매하면 (전세 3억원을 끼고 구입하면 9억원 필요)

향후 33평 주택을 받고 분담금으로 4.6억원을 돌려받으므로 실제 들어가는 돈은 7.4억원이다.

이 주택이 향후 분양가 수준(9억원)의 가치라면 1.6억원 차익이 발생하고, 용지 호수공원 인근 신축아파트처럼 11억원 수준이라면 3.6억 차익이 발생한다.

 

- 잘못된 내용, 수정해야 할 사항이 있으면 댓글로 남겨주시기 바랍니다.
- 재건축/재개발 검토를 요청하는 곳이 있으면 댓글로 남겨주시기 바랍니다.

 

 

참고자료

돈되는 재건축 재개발

호갱노노

디스코

네이버부동산

일사편리

 

 

 

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