산업단지 준공인가 (절차, 소유권이전, 근저당 해지)

개발사업/산업단지

by 도시연구소 2019. 12. 18. 14:08

산업단지 준공인가

산업단지 실시계획대로 공사가 완료된 경우, 준공검사 후 준공인가를 한다. 실시계획대로 완료되지 않은 경우 보완 시공을 명령할 수 있다.

준공인가 준비 목록(체크리스트)

공사 완료 → 확정측량 및 소관청 검사 완료 → 계획변경(확정측량 반영) → 준공인가 신청

행정 절차 이행

교통영향평가 이행여부 확인보고서 제출
산지 복구준공검사 완료
산업단지계획 승인 협의의견 및 조치계획, 승인조건 이행여부 검토
<자전거이용활성화에 관한 법률 시행규칙> 제4조에 따라 준공시 자전거 도로대장 제출
총연장 1킬로터이상 도로 건설시(시도, 군도, 구도) 실시계획 인가 전 또는 도로구역 결정전까지 일반교통안전진단 시행
<국가공간정보 기본법> 제28조 및 <도로기반시설물 정보 및 시스템 유지관리 지침> 제5조에 따라 설치한 도로 및 지하매설물(상하수도관, 통신, 가스, 전기, 열난방, 송유관 등)에 대하여 사업 준공 시 공공측량 성과심사를 득한 준공도면(전자도면) 제출. <공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률> 제18조에 따른 공공측량 성과심사 대상이므로 <공공측량의 작업규정> 제6장 지하시설물측량에 맞게 공공측량을 시행한 후 <공공측량 성과심사 규정>에 따른 성과심사를 득한 성과물 제출
지하수 이용시 준공전까지 지하수 신고 및 준공절차 이행
구역 내 행정구역 조정 여부(필요시 조례 개정해야 함)

유무상귀속 협의

국공유지 무상귀속 협의 완료
국공유지 유상귀속 필지 용도폐지 후 착공전까지 소유권취득(유상매입) 완료

공사 완료 및 합동 점검

도로명주소 안내시설 설치
합동점검 및 공공시설물 인수인계

준공 후 조치사항

사업준공 후 40일 이내 개발비용 내역서를 토지정보과로 제출
<공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률> 제86조 제1항에 따라 개발사업시행자는 도시개발사업 등의 착수, 변경, 완료 사실이 발생한 경우 15일 이내에 신고

공사준공? 사업준공?

2007년 공유재산관리 지침

지방자치단체 공유재산 관리운영 기준2008. 9.

2013년도 지방자치단체 공유재산 운영기준 2012. 12. 31

“공사준공일”이라 함은 「지방자치단체를당사자로하는계약에관한법률」 제14조에 의거 작성된 도급계약서상의 공사준공일을 말함
“사업준공일”이라 함은 사업시행 근거법에 따라 실시계획 승인 등에서 정한 사업완료일을 말함

준공 절차

공사 완료 → 확정측량 → 준공 전 산업단지계획 최종 변경 → 준공인가 → 종전지번 폐쇄 및 신지번 지적공부 정리 → 공공시설에 대한 국가·지자체 귀속분 및 사업시행자 귀속분 소유권 이전 등기

준공인가 전 최종 실시계획 변경 승인

준공인가의 전제사항임. 준공인가는 실시계획대로 공사가 완료되었는지 확인하는 절차
확정측량 결과 반영

준공인가

합동점검 시행. 충남도 신청 전 아산시 관련실과 합동점검을 진행하도록 요구함.(통합지침에서는 의무로 규정하고 있지 않으나 충남도에서는 받고 오도록 하고 있음)
준공인가 신청 후 처리기한은 30일
준공인가 후 관보에 고시 및 필증 교부

구 토지대장 폐쇄 / 신 토지대장 등록

구 토지 폐쇄등기 / 신 토지 보존등기

토지개발 등기규칙[시행 2018. 12. 4.] [대법원규칙 제2815호, 2018. 12. 4., 제정]

제2조(신청요건) ① 이 규칙에 따른 등기를 신청하기 위해서는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다.

토지개발사업의 완료에 따른 지적확정측량에 의하여 종전 토지의 지적공부가 전부 폐쇄되고 새로 조성된 토지에 대하여 지적공부가 작성될 것
종전 토지의 소유권의 등기명의인이 모두 같을 것
종전 토지의 등기기록에 소유권등기 외의 권리에 관한 등기가 없을 것

과거 규정: 토지개발사업 등에 의한 토지 이동에 따른 등기업무처리지침(2007. 6. 4. 제정) 참고

요건 : 1) 토지개발사업이 완료됨에 따라 지적확정측량에 의하여 종전 지적공부가 전부 폐쇄되고 새로이 지적공부가 작성되어 있어야 한다. 2) 토지개발사업 지역 내 모든 토지의 소유명의인이 동일하여야 한다. 3) 모든 토지의 등기부에 소유권등기 이외의 다른 등기가 없어야 한다.
즉, 등기신청을 위해서는 "토지대장 폐쇄 / 토지대장 등록"이 선행되어야 하며, 국공유지를 포함한 모든 토지의 소유권을 사업시행자로 넘겨받아야 하며, 근저당권 등 모든 권리를 해제하여야 한다.

국공유지 무상귀속 토지 소유권 이전등기

종전 : 등기업무 전산화 이전에는 사업시행자에게 무상귀속될 국공유지는 사업준공 전까지 관리청으로부터 무상귀속 협의만 되면 준공 후 환지형식으로 지적공부정리(환지)를 한 후 환지촉탁등기로서 등기공부 정리를 하였다.
현행 : 등기업무가 전산화된 이후에는 사업시행자에게 무상귀속될 국공유지는 사업시행자 명의로 등기부상 소유권이전 정리가 되어 있지 않으면 등기 전산프로그램상 등기부 정리가 불가능하므로, 준공 전까지 관리청으로부터 무상귀속 협의를 완료하여야 하고, 준공 후 사업시행자 명의로 소유권이전 등기를 완료한 후 환지절차를 거쳐 지적공부정리(환지)를 한 후 국가 또는 지자체에 무상증여할 새로운 국공유지는 국가 또는 지자체에 촉탁등기 신청으로서 등기공부 정리를 완료한다.

준공 인가(산입법 제37조)

준공인가 신청
준공검사
준공인가
필요시 인가 신청 전 합동점검(통합지침 제30조의 2)

통합지침 제30조의2(준공된 공공시설의 관리 등) ① 산업단지의 사업시행자는 준공 승인 신청 전에 공공시설에 대한 인계·인수를 위해 필요한 경우 공공시설 관리기관과 합동점검을 실시하고, 합동점검 결과 하자 또는 관리에 필요한 개선사항에 대하여 반영 후 준공승인을 신청하여야 한다.

② 산업단지 준공 승인권자가 준공을 한 후에는 공공시설물의 관리권자에게 관리에 필요한 다음 각 호의 준공승인 서류를 준공 승인일로부터 15일 이내 통보하여야 한다.

준공인가 신청서 내용(산입법 시행령 제36조)

1. 사업시행자의 성명(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 대표자의 성명)·주소

2. 사업의 명칭

3. 사업시행지역의 위치 및 면적

4. 사업시행기간

5. 토지이용계획

6. 기반시설계획

첨부서류

1. 준공설계도서(준공사진을 포함한다)

2. 시장·군수가 발행하는 지적측량성과도

3. 법 제38조의 규정에 의한 개발된 토지·시설등의 처분계획서

4. 법 제26조에 따른 공공시설 및 토지등의 귀속조서와 도면(법 제16조제1항제2호부터 제6호까지의 규정에 따른 사업시행자인 경우에는 용도폐지된 공공시설 및 토지등에 대한 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자의 평가조서와 새로 설치된 공공시설의 공사비산출내역서를 포함한다. 다만, 실시계획승인권자가 새로 설치된 공공시설의 설치비가 용도폐지된 공공시설 및 토지등에 대한 감정평가액보다 크다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다)

5. 환지계획서 및 신·구지적대조도(법 제24조의 규정에 의하여 환지를 하는 경우에 한한다)

6. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제46조·제35조제4항 및 같은 법 시행령 제51조의 규정에 의하여 사업시행자가 취득할 대상토지와 국가 또는 지방자치단체에 귀속될 토지등의 내역서(공유수면을 매립하는 경우에 한한다)

준공 후 공공시설 무상귀속

산입법 제26조(공공시설 및 토지등의 귀속) ④ 제1항 및 제2항에 따라 관리청에 귀속될 공공시설과 사업시행자에게 귀속 또는 양도될 재산에 관하여 사업시행자는 그 산업단지개발사업의 준공 전에 그 종류와 세부 목록을 관리청에 통지하여야 하며, 해당 공공시설과 재산은 그 사업이 준공되어 관리청에 준공인가 통지를 한 때에 국가 또는 지방자치단체에 귀속되거나 사업시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 본다.

산업단지 준공인가 후 절차

산업용지 준공 관련 근저당해지 준비

준공인가 후 산업용지 근저당 해지 접수

소유권보존등기 및 소유권 이전등기

제2조(소유권이전등기등 신청의무)

① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날

2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

② 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

③ 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

④ 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ한국수자원공사 또는 토지구획정리조합(1999년 5월 1일 전에 조합설립의 인가를 받아 토지구획정리사업의 시행자인 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리조합에 한한다)이 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업, 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업 또는 산업입지및개발에관한법률에 의한 특수지역개발사업(주거시설용 토지에 한한다)의 시행자인 경우에 당해시행자와 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 최초로 체결한 자가 파산 기타 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 때에는 지방자치단체의 조례로 정하는 자에 대하여 제2항 및 제3항의 규정을 적용하지 아니한다. <신설 1999.3.31, 2000.1.21, 2012.12.18>

⑤ 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다. <개정 2011.4.12>

1. 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날

2. 계약을 체결한 후에 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날

[법률 제5958호(1999.3.31) 부칙 제3조의 규정에 의하여 이 조 제4항은 2000년 6월 30일까지 유효함]

소유권이전을 하게 되면

사업시행자는 소유권이전을 해주며 잔금을 받을 수 있으며, 수분양자는 소유권을 넘겨받아 재산권 행사가 가능해진다. 신용대출의 담보대출 전환을 통해 금리를 낮출 수 있다.

소유권이전 절차

1. 공부 정리

- 구토지대장을 말소하고 신규 토지대장을 등록한다.

- 토지대장 정리가 완료되면 예전 등기부등본을 폐쇄시키고 새로운 지번으로 보존등기를 한다. 이때 보존등기를 하면 소유자는 사업시행자가 된다. 보존등기를 마친 다음 이전등기를 통해 계약자에게 소유권을 넘겨준다.

2. 수분양자 안내

- 계약자들에게 준공인가 및 소유권이전 안내 공문을 발송하고, 계약자별로 면적을 정산해야 한다.

- 일반적으로 준공 이전에 계약한 면적은 구적(CAD) 상 면적이기 때문에 확정측량 면적과 일부 오차가 발생하게 된다.

- 최종 확정측량에 맞추어 면적 정산과 금액 정산을 해야한다.

2010.1220. 발행
2013.0611. 수정
2013.1113. 수정
2019.0718. 수정

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