산업단지 조성원가 산정

산업단지 조성원가 산정

산업단지의 조성원가 = 직접비 + 간접비

직접비 = 용지비 + 용지부담금 + 조성비 + 기반시설설치비 + 직접인건비 + 이주대책비

간접비 = 판매비 + 일반관리비 + 자본비용 + 그 밖의 비용

 

* 단위면적당 조성원가 = 총사업비 / 총유상공급대상면적(가처분면적)

** 각 항목의 세부 내역은 아래 법률을 참고해야 한다.

 

 

법률근거 : 산업입지의 개발에 관한 통합지침

제4장 산업단지 조성원가 산정 및 정산

제26조(조성원가의 산정 등) ① 「산업입지법 시행령」 제40조제1항의 조성원가는 개발계획 및 실시계획에 따라 객관적인 자료와 근거에 의하여 산정하여야 한다.

② 조성원가는 사업시행자가 사용하는 회계방식을 적용하여 「산업입지법 시행령」 제40조제9항 별표1의 각 항목별 특성에 따라 원가집계 또는 배부율(회계결산으로 확정된 재무제표상의 비용을 기준으로 계산된 배부율을 말한다)방법에 따라 산정한다.

③ 「산업입지법」제7조의3제1항에 따라 도시첨단산업단지를 지정하는 경우에는 기업 유치를 활성화할 수 있도록 산업시설용지의 공급가격 인하를 위해 각 사업지역·지구에 적용되는 기준에 따라 산정한 조성원가를 적용할 수 있다.

④ 산업시설용지와 주거시설용지 등을 복합적으로 조성하면서 주거시설용지 등과 경계선이 도로, 하천, 등에 의해 객관적으로 구분될 수 있는 경우에는 조성원가를 구분하여 산출할 수 있다.

⑤ 사업시행자는 조성원가 이하로 공급하게 되어 있는 산업시설용지의 분양촉진 등을 위해 필지나 구역별 위치·형상 및 특성에 따라 조성원가이하 범위에서 차등 적용하여 분양할 수 있다. <전부개정 2008. 1. 4.>

⑥ 「산업입지법 시행령」 제40조제2항제1호에 따른 적정이윤은 같은 법 시행령 제40조제9항에 따른 조성원가(같은 법 시행령 제40조의3제2항의 경우에는 건축원가를 말한다)에서 다음 각 호의 비용을 제외한 금액에 「민법」제379조에 따른 이자율 범위 내에서 사업시행자가 정하는 이윤율을 곱한 금액으로 한다.

1. 자본비용

2. 「산업입지법」 제16조제3항에 따른 개발대행공사비

 제26조의2(조성원가의 구성요소) ① 조성원가는 「산업입지법 시행령 제40조에 따라 산업단지개발·조성 과정에 직·간접적으로 관련되어 투입된 총비용으로서 직접비와 간접비로 구성된다.

② 직접비는 용지취득 및 조성공사를 위하여 직접 소요된 비용으로 용지비·용지부담금·조성비·기반시설설치비·직접인건비·이주대책비로 구성되고, 간접비는 사업시행자의 영업활동과 관련하여 발생하는 비용으로 판매비·일반관리비·자본비용·그 밖의 비용으로 구성된다.

③ 사업시행자는 조성원가의 구성요소 중 조성원가에서 차치하는 비중이 상당하고, 내용이 중요하다고 판단되는 경우 항목을 세분할 수 있다.

④ < 삭제 >

⑤ < 삭제 >

⑥ < 삭제 >

⑦ < 삭제 >

⑧ < 삭제 >

⑨ < 삭제 >

 

제26조의3(단위면적당 조성원가 등의 산정) ① 단위면적당 조성원가 등의 산정방식은 다음 각 호와 같다.

1. 단위면적당 조성원가(원/㎡) = 총사업비 / 총유상공급대상면적

2. 총사업비 = 용지비 + 용지부담금 + 조성비 + 기반시설설치비 + 직접인건비 + 이주대책비 + 판매비 + 일반관리비 + 자본비용 + 그 밖의 비용

3. 총사업면적 = 실시계획상 해당 산업단지의 면적. 다만, 실시계획이 변경된 경우에는 변경된 해당 산업단지의 면적

4. 총유상공급대상면적 = 총 사업면적 - 총무상공급대상면적

 

제26조의4(용지비의 산정) 용지비는 해당 산업단지의 실시계획 등에 따른 용지매수와 관련된 직접비로서 용지매입비, 지장물 등 보상비, 영업·영농·축산·어업 등에 관한 권리 보상비, 종합토지세·도시계획세·교육세·농어촌특별세 등 용지제세, 보상관련 용역비, 조사비, 등기비, 사업시행과 관련하여 집행한 대여비용 등 제반부대비용을 포함하여 산정한다.

 

제26조의5(용지부담금의 산정) 용지부담금은 해당 산업단지의 실시계획 등에 따른 토지 등의 취득과 관련하여 용지의 형질변경 등을 원인으로 법령에 따라 부과되는 농지보전부담금, 대체산림자원조성비 등 각종 부담금을 포함하여 산정한다.

 

제26조의6(조성비의 산정) 조성비는 해당 산업단지의 조성에 소요된 직접비로서 부지조성공사비, 특수구조물 공사비, 가로등공사비, 전기통신 공사비, 조경 공사비, 정보화시설 공사비, 문화재 시발굴비용, 기타공사비, 설계비, 측량비, 자재비, 시공감리비, 조성관련 용역비 및 그 밖의 부대비용을 포함하여 산정한다.

 

제26조의7(기반시설설치비의 산정) ① 기반시설설치비는 해당 산업단지의 조성에 필요한 도로, 상·하수처리 관련시설, 에너지·통신시설 등 기반시설설치 소요비용, 다른 법령이나 인·허가조건에 따라 국가 또는 지방자치단체에 납부하는 광역교통시설부담금, 생태보전협력금, 하수도시설원인자부담금, 폐기물처리시설설치부담금 등 각종 부담금, 공공시설설치비 및 그 밖의 부대비용을 포함하여 산정한다. 다만 , 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 조성원가에 포함할 수 없다.

1. 법령에 근거가 없거나 산업단지개발사업과 관련 없는 인·허가 조건 등에 따른 기반시설설치비

2. 「산업입지법」 제28조 및 제29조에 따라 국가 또는 지방자치단체 등이 보조하거나 지원한 비용

② 기반시설설치비에 포함되는 공공시설설치비 등은 산업단지개발계획 및 실시계획에 근거하여야 하며, 산업단지개발계획 및 실시계획에 반영되지 않은 공공시설설치비 등은 조성원가에 포함시킬 수 없다.

 

제26조의8(직접인건비의 산정) 직접인건비는 산업단지개발사업 현장에서 개발사업을 직접 수행하거나 지원하는 직원의 인건비로서 다음 각 호의 산식에 따라 산정한다.

1. 직접인건비 = 해당 산업단지의 투입비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+이주대책비) × 직접인건비율

2. 직접인건비율 = 최근 3년간 조성사업관련부서 인건비의 연평균액/최근 3년간 투입비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+이주대책비)의 연평균액. 이 경우, 인건비 연평균액은 해당연도 손익계산서 제조원가부문의 직접인건비 금액을 기준으로 산정한다.

3. 제2호에도 불구하고 직접인건비율은 100분의2를 초과할 수 없다.

 

제26조의9(이주대책비의 산정) 이주대책비는 이주정착금 등 이주대책에 소요된 비용 및 손실액으로 산정한다.

 

제26조의10(판매비의 산정) 판매비는 광고선전비, 판매촉진비, 그 밖에 판매활동에 소요된 비용(조성사업과 관련이 없는 부분은 제외한다)으로 다음 각 호의 산식에 따라 산정한다.

1. 판매비 = 해당 산업단지의 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비) × 판매비율

2. 판매비율 = 최근 3년간 판매비 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)의 연평균액. 이 경우, 판매비 집행액의 연평균액은 해당연도 손익계산서상 판매비와 관리비 금액을 기준으로 산정한다.

3. 판매비율은 직전 3개년 비율의 평균을 초과할 수 없다.

 

제26조의11(일반관리비의 산정) ① 일반관리비는 직접인건비를 제외한 인건비·임차료·연구개발비·훈련비·그 밖에 사업시행과 관련한 일반관리에 소요된 비용으로, 다음 각 호의 산식에 따라 산정한다.

1. 일반관리비 = 해당 산업단지의 직접비 (용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비) × 일반관리비율

2. 일반관리비율 = 최근 3년간 일반관리비 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)의 연평균액. 이 경우, 일반관리비 집행액의 연평균액은 해당연도 손익계산서상 판매비와 관리비 금액을 기준으로 산정하며, 판매비 집행액과 일반관리비 집행액의 합은 손익계산서상 판매비와 관리비 금액과 일치해야 한다.

② 판매비율과 일반관리비율의 합은 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙」 제8조제1항제1호의 비율을 초과할 수 없으며, 직전 3개년 비율의 평균을 초과할 수 없다.

 

국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙」 제8조제1항제1호
제8조(원가계산에 의한 예정가격 결정시의 일반관리비율 및 이윤율) ①원가계산에 의한 가격으로 예정가격을 결정함에 있어서 일반관리비의 비율은 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2015.6.30>
1. 공사 : 100분의 6

 

제26조의12(자본비용의 산정) ① 자본비용은 산업단지개발사업을 시행하는데 필요한 사업비의 조달에 소요되는 비용으로 다음 각 호의 산식에 따라 산정하며, 조성원가 내용에는 자본비용율을 표시하여야 한다.

1. 자본비용 = 순투입액의 누적액 × 자본비용율

2. 순투입액의 누적액은 자본비용 산정기간 동안 매기간별(매월 또는 매분기별) 해당 산업단지에 대한 투입(예상)액에서 회수(예상)액을 차감한 순투입금액을 자본비용 산정기간 동안 누적한 금액임

3. 자본비용율 = 자기자본비용율 + 타인자본비용율

4. 자기자본비용율 = 5년만기 국고채이자율 × 최근 5년간 총자본분의 자기자본비율 평균

5. 타인자본비용율 = (최근 5년간 차입이자의 연평균액/최근 5년간 타인자본금액의 연평균액) × 최근 5년간 총자본분의 타인자본 비율 평균

※ 총자본(금액) = 자기자본(금액) + 타인자본(금액)

② 자본비용 산정기간은 조성사업 착수일(보상계획 공고일)로부터 조성사업 준공일까지로 한다.

③ 순투입액은 연복리를 적용하여 산정하며, 자기자본은 납입자본금과 자본잉여금 및 이익잉여금의 합계액으로 하며, 타인자본은 회계상 부채가 아니라 금융비용을 부담하는 부채만으로 산정한다.

 

제26조의13(그 밖의 비용의 산정) 그 밖의 비용은「산업재해보상보험법」에 따른 보험료, 천재지변으로 인하여 발생하는 피해액 및 조성사업과 관련한 기부채납금을 더한 금액으로 다음 각 호의 산식에 따라 산정한다.

1. 그 밖의 비용 = 해당 산업단지의 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비) × 그 밖의 비용률

2. 그 밖의 비용률 = 최근 3년간 그 밖의 비용 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)의 연평균액

3. 그 밖의 비용 산정시에는 일반관리비 등과 이중계산되지 않도록 해야 한다.

 

제26조의14(조성원가의 산정 및 확정시기) ① 조성원가는 해당 산업단지에서 개발하는 토지를 최초로 공급하고자 할 때 산정한다.

② 최초 조성원가를 산정한 후 개발계획 또는 실시계획 등이 변경되거나 수용재결에 따른 변동, 이주대책의 변동 등 사정변경으로 조성원가의 증감이 발생한 경우에는 조성원가를 재산정할 수 있다.

③ 사업이 준공된 때에는 확정된 사업비를 기준으로 재산정한 조성원가를 실시계획승인권자와 협의를 거쳐 확정한다. 이 경우 해당사업과 관련하여 투입이 필요하나 아직 집행이 완료되지 않은 비용을 사업비에 포함할 수 있다.

 

제26조의15(가격 정산) ① 산업시설용지를 준공인가 전에 조성원가로 분양한 경우 준공인가후에 확정된 조성원가를 기준으로 가격정산을 실시하여야 한다.

② 제1항에 따른 가격정산금은 다음 산식에 따라 산정한다.

(단위당 확정된 조성원가 - 단위당 분양한 조성원가) × 확정 공급면적

③ 가격정산은 준공인가 후 1개월 이내에 실시함을 원칙으로 한다. 다만, 천재지변, 사업비 확정 지연 등 불가피한 사유가 있는 때에는 그 사유가 해소된 날로부터 1개월 이내에 실시할 수 있다.

④ 가격정산을 실시하는 때에 사업시행자는 가격정산금, 정산내역, 수납 및 반환방법 등을 매수인에게 통지하여야 한다.

⑤ 「산업입지법 시행령」제40조의3제3항에 따라 건축사업으로 발생한 분양수익을 분양가 인하에 사용하는 경우 제1항 및 제2항에 따른 가격정산시 이를 반영하여야 한다.

 제26조의16(비용율의 적용) ① 동일한 산업단지의 직접인건비, 판매비, 일반관리비, 자본비용, 그 밖의 비용 산정시 적용하는 제 비용률은 실시계획승인 고시일이 속한 연도의 제 비용률을 계속 적용한다. 다만, 결산 미확정 등의 사유로 실시계획승인 고시일이 속한 연도에 제 비용률이 확정되지 아니한 경우에는 전년도 제 비용률을 적용한다.

② 직접인건비, 판매비, 일반관리비와 같이 배부율의 상한이 설정된 경우 상한액을 초과하는 금액은 조성원가에 포함하지 아니한다.

 

제26조의17(무상공급대상면적의 산정) ① 무상공급대상면적은 관련법령의 규정에 따라 무상으로 공급하는 토지의 면적으로 한다. 다만, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 등 관련법령에 따라 조성원가 이하로 공급하는 토지는 해당면적 중 무상공급분에 해당하는 면적을 무상공급대상면적에 포함한다 (예:학교용지를 조성원가의 100분의 70으로 공급하는 고등학교용지의 경우 공급면적 중 100분의 30은 무상공급대상면적으로 간주)

② 제1항 단서에도 불구하고 산업입지 및 개발에 관한 법령에 따라 산업시설용지 또는 산업시설용지 외의 용지를 조성원가 이하로 공급하는 경우 조성원가 이하로 공급하더라도 무상공급면적에 포함시킬 수 없다.

③ 존치부지, 현황보존지 등 산업단지에 편입되나 공급대상이 아닌 토지면적은 무상공급대상면적에 포함하여 산정하며, 존치시설부담금 등은 총사업비에서 제외하고 조성원가를 산정한다.

 

제27조(복합용지의 공급가격 및 공급방법) 「산업입지법」 제2조제7호의3의 복합용지의 공급가격 및 공급방법은 다음 각 호를 따른다.

1. 복합용지 내 산업시설 : 조성원가

2. 복합용지 내 산업시설 외 시설 : 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제2조제9호의 규정에 의한 감정평가업자가 수행한 감정평가액

3. 산업시설 및 산업시설 외 시설의 공급가격을 더한 가격으로 「산업입지법 시행령」 제42조의3제2항에 따른 신청자 중에서 처분계획에서 정한 자격요건에 따라 분양 또는 임대받을 자를 선정하되 그 대상자 간에 경쟁이 있는 경우에는 추첨의 방법으로 선정한다.

 

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조성원가 분양의 문제점 (2014.07.03. 매일경제)

인천의 한 공기업이 중소기업 유치를 위해 싼값에 땅을 공급한다던 약속을 뒤집고 기업별로 최대 수억 원의 추가 부담금을 요구해 논란이 일고 있다.

 

2일 인천 지역 중소 업계에 따르면 인천도시공사는 지난 3월 인천 검단일반산업단지에 입주했거나 입주할 예정인 중소기업에 3.3㎡당 4만3000~14만3000원에 달하는 추가 부담금을 요구하며 "납부하지 않으면 토지의 소유권 이전등기를 해줄 수 없다"고 일방적으로 통보했다. 공사 측이 요구한 추가 비용은 모두 합쳐 260억원가량. 중소기업 입장에선 마른하늘에 날벼락이 떨어진 셈이다. 회사별로 수천만 원에서 수억 원까지 갑작스럽게 현금 지출을 하게 됐기 때문이다.

소영곤 검단산업단지관리공단 이사는 "300개가 넘는 기업이 추가 비용을 부담하게 된 것으로 추산하고 있다"면서 "제조업을 하는 중소기업들이 무슨 수로 갑자기 수억 원을 마련하느냐"고 분통을 터뜨렸다. 기업들은 분양가가 낮아질 줄 알았지 높아질 줄은 꿈에도 몰랐다는 반응이다. 실제 2010년 검단일반산업단지의 산업시설용지 매각공고에는 3.3㎡당 250만원(1ㆍ2순위)과 260만원(3~6순위)으로 나왔고 입주할 때는 230만원 수준으로 떨어질 것이라는 공사 측 말을 믿고 계약했다는 게 입주 기업 대표들의 공통된 증언이다.

 

하지만 공사 측이 새로 산출한 산업단지 조성원가는 3.3㎡당 264만3000원이다. 공사 측은 "인허가 문제 등으로 예상치 못한 공기 연장이 발생해 준공이 지연됐다"며 "이에 따라 추가 금융비용이 발생했다"고 설명했다.

 

 

2013.1107. 발행

2014.0703. 보완

2020.0731. 보완