산업단지 임대사업 절차

개발사업/산업단지

by 도시연구소 2020. 11. 14. 08:53

1. 공장설립등의 완료신고 또는 사업개시신고

2. 관리기관과 입주계약 체결(임대신고)

3. 지자체 검토 승인(5일)

4. 입주계약(변경) 체결 알림

5. 임차인 입주계약 신청

관련 법률(산집법)

제38조의2(산업단지에서의 임대사업 등) ① 산업시설구역등에서 산업용지 및 공장등의 임대사업을 하려는 자(지원기관과 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제16조제1항제1호 및 제2호에 따른 산업단지개발사업의 시행자는 제외한다)는 제15조제1항에 따른 공장설립등의 완료신고 또는 같은 조 제2항에 따른 사업개시의 신고를 한 후에 관리기관과 입주계약을 체결하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공장설립등의 완료신고 또는 사업개시의 신고를 하기 전에 입주계약을 체결할 수 있다.  <개정 2011. 7. 25., 2013. 7. 30., 2014. 12. 30., 2016. 12. 2., 2019. 11. 26.>

1. 제16조제3항에 따라 부분가동을 위한 공장등록을 받은 건축물에 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제2호가목에 따른 태양에너지를 이용하여 「전기사업법」 제2조제3호에 따른 발전사업을 하는 자에게 임대사업을 하려는 경우

2. 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」 제26조제1항제7호에 따라 한국자산관리공사가 입주기업체의 재무구조 개선을 지원하기 위하여 취득한 산업용지 또는 공장등을 임대하는 경우

② 산업용지 및 공장등의 임대계약기간은 5년 이상으로 한다. 다만, 임차인의 요청이 있는 경우에는 1년 이상으로 하고, 임대계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 전 임대계약과 동일한 조건으로 5년까지 갱신할 수 있다.  <신설 2014. 12. 30.>

③ 제1항에 따른 산업용지 및 공장등의 임대사업의 범위, 임대가격의 기준, 입주계약의 기간 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2014. 12. 30.>

④ 산업시설구역등에서 산업용지 또는 공장등의 임대사업을 하는 자가 제1항에 따라 체결한 입주계약의 계약기간 만료 전에 산업용지 또는 공장등을 양도하려는 경우에는 제39조제5항에 따른 금액으로 관리기관에 양도하여야 하며, 관리기관이 매수할 수 없는 경우에는 제39조제2항을 준용한다. 입주계약의 계약기간 만료 후에 제39조제1항 각 호의 공장설립등의 완료신고 또는 사업개시의 신고 후 대통령령으로 정한 기간 이내에 양도하려는 경우에도 또한 같다.  <개정 2014. 12. 30.>

⑤ 삭제  <2016. 12. 2.>

⑥ 관리기관은 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제46조의6에 따라 산업단지의 일부를 임대전용산업단지로 지정받은 경우에는 사업시행자와 협의하여 입주자격 및 임대기간 등 임대전용산업단지의 관리에 필요한 사항을 정하여 관리기본계획에 반영하여야 한다.  <개정 2014. 12. 30.>

⑦ 제6항에 따른 임대전용산업단지에 속한 산업용지를 임대받은 자는 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 해당 산업용지를 임대한 가격보다 낮은 가격으로 전대하는 경우 등 대통령령으로 정하는 부득이한 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2014. 12. 30.>

⑧ 산업통상자원부장관은 산업집적활성화 등을 위하여 국토교통부장관과 협의하여 제6항에 따른 임대전용산업단지의 입지 및 규모 등에 관한 수요조사를 할 수 있다.  <개정 2013. 3. 23., 2014. 12. 30.>
[전문개정 2009. 2. 6.]

시행령

제48조의3(임대사업자의 입주계약등) ① 법 제38조의2에 따라 관리기관과 산업용지 및 공장등의 임대사업을 하기 위한 입주계약을 체결하려는 자(이하 "임대사업자"라 한다)는 다음 각 호의 사항이 기재된 임대사업계획서를 관리기관에 제출하여야 한다.
1. 임대사업자명
2. 임대하려는 토지 및 시설의 명세
3. 임대차의 존속기간 및 그 연장에 관한 사항
4. 임대사업의 전부 또는 일부를 종료하는 경우의 산업용지(건축물이 있는 경우에는 건축물을 포함한다)의 처분에 관한 사항
5. 유치업종 및 규모(해당 산업단지 안에서 둘 이상의 산업용지 또는 공장등을 임대하려는 경우만 해당한다)
6. 건축물의 건축계획(건축물을 건축하여 함께 임대하려는 경우만 해당한다)

② 임대사업자가 산업용지 및 공장등을 임대하는 경우에는 해당 산업단지의 관리기본계획 및 제1항에 따른 입주계약에 맞도록 하여야 한다.

③ 임대사업자가 임대하는 산업용지 및 건축물에 입주하는 임차인은 관리기관과 법 제38조에 따른 입주계약을 체결하여야 한다.

④ 입주기업체 또는 지원기관이 입주계약에 따른 사업을 하면서 해당 산업용지 및 공장등의 일부를 임대하려는 경우에는 산업통상자원부령으로 정하는 서류를 관리기관에 제출하여야 한다. <개정 2013. 3. 23.>
[전문개정 2009. 8. 5.]

질의/회신 사례

임대사업을 하려면 산집법 제15조 제1항에 따른 공장설립등의 완료신고 또는 제2항에 따른 사업개시 신고 후 관리기관과 입주계약을 체결

전체 임대 시 임대일(=입주계약 변경일)을 기준으로 5년 동안 처분 제한

산업단지에서의 임대사업을 위한 입주계약체결시 부동산임대업의 관리기본계획 등재여부

ㅇ 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제38조의2에 따라 임대사업을 위한 입주계약이 가능한 바,
부동산임대업종에 대하여 같은 법 제33조에 따른 산업단지 관리기본계획상 입주대상업종으로 추가되어야만 하는 것인지?
관리기본계획상 입주대상업종으로 추가되지 아니하여도 법률에서 허용되어 있으므로 임대사업을 위한 입주계약이 가능한지? 확인해 주시기 바랍니다.
2020-01-08

답변내용
ㅇ 귀하의 문의 내용은 “산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률”(이하 ‘산업 집적법’)에 따른 산업단지 내 입주 대상업종 등에 대하여 문의하신 사항으로 판단됩니다.

ㅇ 산업시설구역등에서 산업용지 및 공장등의 임대사업을 하려는 자는 법 제15조 제1항 및 제2항에 따른 공장설립등의 완료신고 또는 사업개시 신고 후에 관리기관과 입주계약을 체결하여야 합니다.

ㅇ 또한, 산업단지에 입주하기 위해서는 산업집적법 시행령 제6조 제1항에 따라 해당 산업단지 관리기본계획 상 입주대상업종에 해당하여야 합니다. 따라서 산업단지 내 임대사업의 영위를 위해서는 해당 산업단지 관리기본계획 상 입주대상업종에 부동산 임대업이 포함되어야 할 것입니다.

ㅇ 기타 답변 내용과 관련하여 추가로 설명이 필요한 경우에는 산업통상자원부 입지총괄과로 연락주시면 친절히 안내해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

산업단지에서의 전대 허용기준

ㅇ 산집법을 보면, 전대에 대해 어떠한 금지 문구나, 벌칙조항이 나와있지 않습니다. 이로 인해 궁금한 점이 있어서 문의드립니다. ① 산업단지 관리지침 별지 제1호의 표준 임대차계약서 제3조를 보면 "을(임차인)은 갑(임대인)의 동의 없이 전부 또는 일부를 전대할 수 없다" 고 명시되어 있는데, 만약 갑의 동의가 있다면 전대가 가능한 지? ② 만약 전대가 가능하다면면, 전대인은 관리기관에 임대신고를 해야하는지 아니면 임차인(전대인)의 공장사용 면적이 변경되므로 입주계약변경신청을 해야하는지? 2020-01-09

ㅇ 산업용지의 전대에 대해서는 부동산의 임대를 규정한 민법 규정을 준용해 임대인 Ⓐ의 동의를 임차인 겸 전대인Ⓑ가 받아야만 전차인Ⓒ에게 전대를 할 수 있습니다.
ㅇ 다만, 이 경우에도 임대인 겸 전대인Ⓑ는 산집법 제38조의2에 따라 공장등록 완료된 면적에 한해 전대가 가능하며, Ⓑ는 임대신고를(신고수리 후 공장등록면적에서 차감) 전차인Ⓒ는 입주계약 체결이 필요할 것입니다.
ㅇ 기타 궁금한 사항은 산업통상자원부 입지총괄과로 문의하여 주시면 성심 성의껏 답변 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

산업단지 내 국토법 용도지역 적용여부

산업단지 입주 후 공장등록을 완료하였으며, 임대사업을 하고자 합니다. 산업단지 관리계획에는 임대 입주가 불가한 업종이나, 산집법에서는 준공업지역으로 비제조업도 입주가 가능한 것으로 알고 있습니다. 이에 대한 답변 및 사례 부탁드립니다. 2020-01-09

ㅇ 산집법 제33조 제7항에 따라 산업단지 관리기본계획이 수립된 지역에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토법”) 제76조 제1항의 적용을 배제하고 있으므로 국토법에 의한 준공업지역에 허용가능한 업종이라도 산업단지 에서는 관리기본계획에서 허용하지 않은 업종이라면 입주가 어려울 것입니다.
ㅇ 기타 궁금한 사항은 산업통상자원부 입지총괄과로 문의하여 주시면 성심 성의껏 답변 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

일반산업단지내 공장 건축 가능 여부
ㅇ 일반 토지는 타인 소유의 토지에도 사용 승낙을 받으면 본인의 명의로 공장을 건축할 수가 있는 것으로 알고 있습니다. ㅇ 일반산업단지내의 A회사 소유의 공장부지중 일부를 B회사가 임차하여 B회사의 명의로 공장을 건축하고 등록을 할 수 있는지요? 2020-01-08

ㅇ 귀하께서는 “산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률”(이하 ‘산업 집적법’)에 따른 산업용지의 임대 등에 대하여 문의하신 사항으로 판단됩니다.
ㅇ 산업집적법 제38조의2 및 같은 법 시행령 제48조의3에서는 산업시설구역등에서 산업용지 및 공장등의 임대사업과 입주기업체가 입주계약에 따른 사업을 하면서 해당 산업용지 및 공장등의 일부를 임대하려는 경우에 대하여 규정하고 있습니다.
ㅇ 상기 조항에서 규정하고 있는 임대의 조건은 산업용지 및 공장의 일부 또는 전부 임대를 의미하며 , 산업용지만의 임대를 규정하고 있지 않습니다. 따라서 산업용지만을 임대하려는 경우는 불가할 것입니다.
ㅇ 기타 답변 내용과 관련하여 추가로 설명이 필요한 경우에는 산업통상자원부 입지총괄과로 연락주시면 친절히 안내해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

** 산업용지만 임대하는 것은 불가능하다. 산업용지+공장 일부 또는 전부 임대가 가능하다.

참고자료

산업단지에서 제조업이나 제조업 외의 사업을 영위하거나 산업단지 내 산업시설구역에서 산업용지 및 공장 등의 임대사업을 하기 위해서는 관리기관과 입주계약을 체결하여야 하고(산집법 제38조 제1, 3항, 제38조의2), 이와 같이 관리기관이 입주계약을 체결하고자 하는 때에는 산집법, 산집법 시행령 기타 관련법령 및 당해 산업단지의 관리기본계획에 적합하여야 하며(산집법 시행령 제48조의2 제4항), 입주기업체 등이 입주계약사항 중 지식경제부령이 정하는 사항을 변경하고자 할 때에는 새로이 변경계약을 체결하여야 하고(산집법 제38조 제2항), 입주기업체 또는 지원기관이 입주계약을 위반하는 등의 사유로 관리기관이 입주계약을 해지하고자 하는 경우에는 먼저 그 시정을 명하여야 할 뿐만 아니라, 계약당사자의 의견을 들어야 하며(산집법 제42조 1항), 특히 입주계약을 체결하지 않고 제조업 또는 그 외의 사업을 영위하는 자 또는 계약해지 후에도 사업을 계속 영위하는 자에 대하여는 3년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금에(산집법 제52조 제2항 제5호 및 제6호), 입주계약사항이 일부 변경되었음에도 변경계약을 체결하지 아니하고 제조업 또는 그 외의 사업을 영위하는 자에 대하여는 1천500만 원 이하의 벌금에 각 처하도록 규정하고 있고(산집법 제53조 제4호), 계약해지 후 소정의 기간 내에 산업용지 또는 공장 등을 양도하지 아니한 자에 대하여는 500만 원 이하의 과태료에 처하도록 규정하고 있다.