[의견] 서울시 주택가격 변화추이와 토지임대부 사회주택의 의의

서울시 주택가격 변화추이와 토지임대부 사회주택의 의의
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강세진 연구원의 글을 살펴보자.

사례주택은 2006년에 준공되어 12년이 지난 상태이다. 준공시 건축단가를 추정하기 위해 통계청 사이트에서 제공하는 공사비증가율을 살펴보면 2006년에 비해 2018년 말 기준 64% 오른 것으로 나타났다. 현재 시중의 1㎡ 당 건축단가는 대략 150만~250만 원이므로 중간 정도인 1㎡ 당 200만 원을 기준으로 2006년 당시의 건축단가를 추정하면 200만 ÷ (1 + 0.64) = 1㎡ 당 120만 원이다. 사례주택의 공급면적은 80㎡이므로 준공시 건물가액은 80 × 120만 = 9천6백만 원이라고 추정할 수 있다. 물가상승률을 누적하면 2012년부터 2018년까지 31%가 증가하였다. 철근콘크리트 건물의 유효수명을 40년이라고 두고 사례주택 건물의 잔존가치를 추정하면 9천6백만 × (40 – 12) ÷ 40 × (1 + 0.31) = 9천만 원이다.

현재의 주택가격에서 건물의 잔존가치를 제외하면 토지가격이 된다. 즉 3억7천만 – 9천만 = 2억8천만 원이 토지가격이다. 주택가격의 76%에 해당한다. 이에 대한 다양한 해석이 있겠으나, 주거 안정이나 복지 측면에서 보자면 주택가격에서 토지가격이 차지하는 비중이 지나치게 비대하여 사회문제를 만들고 있다고 볼 여지가 충분하다. 사례주택의 전체 대지면적은 2천㎡이며 전체 연면적은 7천㎡이다. 사례주택의 공급면적이 80㎡이므로 대지지분은 80 × 2천 ÷ 7천 = 약 23㎡이다. 따라서 사례주택 토지 1㎡의 가격은 2억8천만 ÷ 23 = 약 1,200만 원 = 평당 4천만 원이다.

경제학에서 가정하듯이 합리적으로 거래가 이루어진다면, 당장의 실거주와 투자를 겸하는 사람이 사례주택을 구입할 조건은 구매비용에 비해 장래의 주택가격이 높아야 한다는 것이다. 사례주택의 유효수명을 40년이라 하면 잔존 수명은 40 – 12 = 28년이다. 28년 후 건물의 가치는 수명을 다하여 0이 되므로 토지의 가치만 남는다. 현재의 거래가격인 3억7천만 원에 정기예금 수익률 연 2%를 적용하여 28년 후의 가치로 환산하면 3억7천만 × (1 + 0.02)28 = 약 6억4천만 원이다. 따라서 28년 후에 토지가치가 6억4천만 원보다 크다면 실거주와 투자를 겸하는 경우에 구매를 고려할 수 있다.

현재의 토지가격 2억8천만 원이 28년 후 6억4천만 원이 되려면 (6억4천만 / 2억8천만)(1/28) - 1= 약 0.03, 즉 연 3%씩 토지가격이 상승해야 한다. 투자를 겸하는 경우에는 정기예금 수익률보다 더 높은 수준으로 지가가 올라야 주택이 거래된다. 사회 전체가 부동산 가격 상승을 부추겨야 하는 조건이다. 이런 상황(연 3% 토지가격 상승)에서 다주택자가 주택을 구매할 경우 취하는 불로소득은 얼마나 될까? 주택을 구매하여 임대할 경우 기대할 수 이익은 임대수익과 시세차익이다. 사례주택의 전세가는 3억2천만 원이다.

비슷한 주택의 월 임대료는 120만 원 수준이다. 서울 서북권의 2019년 11월 기준 전월세전환율은 5.5%이다. 따라서 사례주택을 월 120만 원의 월세로 전환하면 보증금은 3억2천만 – 120만 × 12 ÷ 5.5% = 약 6천만 원이다. 다주택자가 사례주택을 구매하여 임대할 경우 임대소득은 누적 월임대료 120만 × 12 × 28 = 약 4억 원, 보증금 이자수익 6천만 × (1 + 2%)28 – 6천만 = 약 4천만 원을 합한 4억4천만 원이다. 다주택자가 얻을 수 있는 시세차익은 6억4천만 – 3억7천만 = 2억7천만 원이다. 따라서 총 이득은 2억7천만 + 4억4천만 = 7억1천만 원이므로 주택을 구매하는 데 들인 3억7천만 원의 약 2배를 불로소득으로 취할 수 있다. (7억1천만/3억 7천만)(1/28) - 1 = 연 7%에 해당하는 소득이다.

시세차익은 차치하고 실거주만 고려한다면, 임대비용보다 매매가가 낮으면 구매를 고려할 수 있다. 앞의 논의에서 집주인이 얻게 되는 임대수익이 곧 세입자의 임대비용과 같다고 볼 수 있다. 즉 사례주택의 28년간 임대비용은 보증금 6천만 원에 월 120만 원에 따른 4억4천만 원이다. 구매비용 3억7천만 원에 비해 임대비용이 높다. 따라서 경제적 여유가 된다면 주택을 구매하는 것이 이득인 셈이다.

강세진 연구원은 현재의 주택 거래가격 3.7억원이 정기예금 수익률 연 2%로 28년 뒤 6.4억원이 된다고 가정한다. 12년을 사용한 건물이라 28년 뒤 건물의 잔존가치는 0이 되므로, 현재 2.8억원인 토지가치가 6.4억원이 되어야 한다고 가정한다. 그러나 이러한 가정은 잘못되었다.

 

 

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주택의 가치는 사용가치 + 처분가치이다.
토지만 있으면 주택 임대수익을 얻을 수 없다. 주택 임대수익을 얻기 위해서는 주택이 있어야 하고 주택의 사용가치가 있어야 한다.

 

비슷한 위치에 비슷한 면적이라 하더라도 아파트 연식에 따라 사용가치가 달라진다. 마포에 인접한 아파트 전세가를 비교해 보면, 2019년 4월에 마포태영아파트는 5.2억원, 마포용강래미안아파트는 6억원, 래미안마포리버웰은 7.4억원, e편한세상마포3차아파트는 8.1억원이다.

 

 

새 아파트일수록 사람들의 선호도가 높아지고 지불하는 금액이 증가한다. 아파트의 사용가치가 높기 때문이다.

 

2018년 12년차 3.7억원의 아파트가 28년뒤, 2046년 6.4억원이 되기 위해서는 40년 연식이 되어 잔존가치가 사라진 건물이 아니라 2046년에도 12년차 수준의 사용가치를 지닌 아파트여야 한다.

 

잔존가치가 사라진 건물의 사용가치를 계속 유지하기 위해서는 사용연한이 다한 아파트를 재건축하거나 리모델링해야 한다. 건물을 재건축하거나 리모델링하기 위해서는 비용이 발생한다. 

미래 시점을 2046년이 아니라 2058년으로 두면 보다 현실적인 조건들을 가지고 비교해 볼 수 있다. 2018년 현재 12년차인 건축물은 2046년 수명이 다하므로 재건축에 들어가야 한다. 그리고 재건축을 하고 12년이 지나 2025년이 되었다고 해보자.

강세진 연구원이 적용한 것과 같은 가정으로 은행 정기예금 금리 2%를 적용하면 2018년 3.7억원인 주택은 2058년 8.17억원이 된다.

3.7억원*(1.02)^40 = 8.17억원

2046년 건물은 수명이 다하므로 재건축을 해야 한다. 건축 단가는 2018년 1㎡ 당 200만원이므로, 건축 단가 또한 상승한다. 이를 정기예금 금리 2%를 적용하면 28년 뒤인 2046년에는 348만원/㎡이 된다. 

80제곱미터를 재건축하는 비용은 2억 7856만원이 된다. 

348만원/㎡ * 80㎡ = 2억 7856만원

이로부터 다시 12년이 지나면 건축물은 감가상각 되므로, 2058년이 되면 건물의 가치는 1.95억원이 된다.

2억 7856만원 * (40-12)/40 = 1억 9499만원

2058년의 토지가치는 8.17억원 - 1.95억원 = 6.22억원이 된다.

토지가치는 2018년 2.8억원에서 2025년 6.22억원이 된다. 이때 토지가치 상승률은 얼마일까? (6.22억원-2.8억원)^(1/40)-1 = 2% 이다.

즉 토지가치 역시 2% 올라야 한다. 여기에 간과한 것이 하나 있다. 건축을 재건축하는 동안 들어가는 시간비용이다. 아파트를 허물고 다시 짓기 위해서는 2년 정도의 시간이 든다. 그 시간 동안은 아파트를 사용하거나 임대 수익을 얻을 수 없기 때문에 실제 부동산 소유주가 얻을 수 있는 수익은 2% 보다 작다고 할 수 있다.

 

위에서 이야기하고자 하는 것은 토지 상승률이 반드시 정기예금 이자율과 거의 같거나 이보다 작다는 것이 아니다. 

강세진 연구원이 그와 같은 가정으로 논의를 시작하여 토지 가격 상승률이 정기예금 이자율보다 높다는 결론을 도출하였는데, 그렇지 않다고 말하는 것이다. 토지가격 상승률과 정기예금 이자율은 따로 비교해볼만한 주제이다.