주택법 제22조 매도청구소송 및 명도소송

매도청구

 

 

주택법

제21조(대지의 소유권 확보 등) ① 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2020. 1. 23.>

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 한다)의 결정(제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)[제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이하 이 조, 제22조 및 제23조에서 같다]을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우

2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우

4. 제66조제2항에 따라 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 제22조제2항에 따라 매도청구를 하는 경우

② 사업주체가 제16조제2항에 따라 신고한 후 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지에 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(확정되지 아니한 판결을 포함한다)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다.  <개정 2020. 6. 9.>

제22조(매도청구 등) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.

1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능

2. 제1호 외의 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속ㆍ직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능

② 제1항에도 불구하고 제66조제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.  <개정 2020. 1. 23.>

③ 제1항 및 제2항에 따른 매도청구에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

[시행 2016. 8. 12.] [법률 제13805호, 2016. 1. 19., 타법개정]

법무부( 법무심의관실), 02-2110-3164

 제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.

② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.

③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.

④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 “매수지정자”라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.

⑤ 제4항에 따른 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도(明渡)하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 초과하지 아니하는 범위에서 건물 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있다.

⑥ 재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 제4항에 따라 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만, 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제6항 단서에 따른 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 날부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 제6항 본문을 준용한다. 이 경우 같은 항 본문 중 “이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에”는 “건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 것을 안 날부터 6개월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2년 중 빠른 날까지”로 본다.

[전문개정 2010. 3. 31.]

 

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주택공급에 관한 규칙

제15조(입주자모집 시기) ① 사업주체(영 제16조에 따라 토지소유자 및 등록사업자가 공동사업주체인 경우에는 등록사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다.  <개정 2016. 8. 12., 2017. 9. 20., 2018. 12. 11.>

1. 주택이 건설되는 대지(법 제15조제3항에 따라 입주자를 공구별로 분할하여 모집한 주택 또는 이 규칙 제28조제10항제2호에 따라 입주자를 분할하여 모집한 주택에 입주자가 있는 경우에는 그 입주자가 소유한 토지를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 소유권을 확보할 것(법 제61조제6항에 따라 주택이 건설되는 대지를 신탁한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다). 다만, 법 제22조 및 제23조에 따른 매도청구소송(이하 이 호에서 “매도청구소송”이라 한다) 대상 대지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제49조에 따른 사용검사 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보하여야 한다.

가. 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니한다)을 받은 경우
나. 소유자 확인이 곤란한 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 법 제23조제2항 및 제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우
다. 사업주체가 소유권을 확보하지 못한 대지로서 법 제15조에 따라 최초로 사업계획승인을 받은 날 이후 소유권이 제3자에게 이전된 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 법 제23조제2항 및 제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우

 

 

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「주택법」 제23조제1항에 따른 매도청구 대상 대지에서의 착공 시기(「주택법」 제23조 등 관련)

 

질의요지

「주택법」 제15조에 따라 주택건설사업계획 승인을 받은 사업주체가 해당 주택건설대지에 같은 법 제23조제1항에 따른 매도청구 대상 대지가 포함되어 있어 같은 조 제2항에 따라 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁한 경우로서, 매도청구 대상 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받은 사실이 없는 경우에도 해당 매도청구 대상 대지에 대하여 공사를 시작할 수 있는지?

• 질의배경민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 이 사안의 경우 공사를 시작할 수 없다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
• 회답이 사안의 경우 사업주체는 해당 매도청구 대상 대지에 대하여 공사를 시작할 수 없습니다.
• 이유「주택법」 제21조제2항에서는 사업주체가 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 주택건설대지에 같은 법 제23조에 따른 매도청구 대상 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 법원의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다고 규정하고 있습니다.
  
  한편 「주택법」 제23조제2항에서는 사업주체는 같은 조 제1항에 따라 매도청구 대상이 된 대지에 대하여 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다고 규정되어 있는바, “주택건설사업 시행”은 착공신고, 입주자 모집 등 주택건설사업을 하기 위한 전반적인 행위를 의미하는 것으로서 “공사 시작”과는 동일한 의미가 아니라는 점을 고려하였을 때, 주택건설사업의 소요대지 중 같은 법 제23조제1항에 따른 매도청구 대상 대지가 포함되어 있는 경우 해당 매도청구 대상 대지 부분에 대하여 공사를 시작하기 위해서는 같은 법 제21조제2항에 따라 매도청구 대상 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받아야 한다고 하는 것이 문언에 부합하는 해석입니다.
  
  아울러 「주택법」이 2013년 6월 4일 법률 제11871호로 일부개정되기 전에는 사업주체가 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다고만 규정(각주: 법률 제11871호 일부개정되기 전 「주택법」 제18조의3제2항 참조)하고 매도청구 대상 대지에서의 공사 시작 시기에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않았는데, 「주택법」이 법률 제11871호로 개정되면서 매도청구 대상 대지에 대하여 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구소송의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있도록 매도청구 대상 대지의 착공 시기에 대해 명확히 규정(각주: 법률 제11871호 일부개정된 「주택법」 제16조제11항 참조)한 것인바, 이러한 입법연혁에 비추어 보더라도 사업주체가 「주택법」 제23조제2항에 따라 같은 조 제1항에 따른 매도청구 대상 대지에 대하여 감정평가액을 법원에 공탁하는 것만으로는 해당 매도청구 대상 대지에 대하여 공사를 시작할 수 있다고 보기 어렵습니다.
  
  
  주택법
  제21조(대지의 소유권 확보 등) ① (생 략)
  ② 사업주체가 제16조제2항에 따라 신고한 후 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지에 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(판결이 확정될 것을 요하지 아니한다)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다.
  제23조(소유자를 확인하기 곤란한 대지 등에 대한 처분) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 있는 곳을 확인하기가 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지났을 때에는 제22조에 따른 매도청구 대상의 대지로 본다.
  ② 사업주체는 제1항에 따른 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁(供託)하고 주택건설사업을 시행할 수 있다.
  ③ 제2항에 따른 대지의 감정평가액은 사업계획승인권자가 추천하는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.

<법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내>

법제처의 법령해석은 정부 내 통일성 있는 법령집행과 행정운영을 위해 법령해석에 관한 지침을 제시하기 위한 것으로서 법원의 확정판결과 같은 기속력은 없는바, 법령 소관 중앙행정기관에서 구체적인 사실관계 등에 따라 일부 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.
⌜헌법⌟ 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하고, ⌜법제업무 운영규정⌟ 제26조제8항제2호 및 제11항에 따라 정립된 판례가 있는 경우에 법제처는 법령해석을 할 수 없는바, 법제처 법령해석과 상층되는 법원의 확정판결이 나온 경우에는 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.

 

 

사용권원 확보의 의미

 

국토해양부 - 「주택법」 제16조제2항제1호에 따른 “대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원”의 의미(「주택법」 제16조 등 관련)
안건번호10-0424 회신일자2010-12-16

1. 질의요지
「주택법」 제9조제1항에 따른 등록사업자(같은 법 제32조제1항에 따른 주택조합은 제외)가 단독으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업을 시행하려는 대지에 지상권이 설정되어 있는 경우, 해당 대지면적의 100분의 80 이상의 대지지분권자가 사용승낙을 하면 해당 대지의 지상권자가 동의하지 않더라도 「주택법」 제16조제2항제1호에 따른 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)을 확보한 것으로 볼 수 있는지?

3. 회답
  「주택법」 제9조제1항에 따른 등록사업자(같은 법 제32조제1항에 따른 주택조합은 제외)가 단독으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업을 시행하려는 대지에 지상권이 설정되어 있는 경우, 해당 대지면적의 100분의 80 이상의 대지지분권자가 사용승낙을 하더라도 해당 대지의 지상권자가 동의하지 않는다면 「주택법」 제16조제2항제1호에 따른 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)을 확보한 것으로 볼 수 없습니다. 
4. 이유
  「주택법」 제16조제2항 각 호 외의 부분 본문에 따르면 같은 조 제1항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하나, 다만 같은 항 단서 및 같은 항 제1호 또는 제2호에 따라서 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였더라도 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우〔「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제49조에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 함)의 결정이 필요한 주택건설사업은 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우〕에는 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있고, 이에 따라 「주택법 시행령」 제15조제5항제1호카목 및 같은 법 시행규칙 제9조제2항제4호에서는 사업계획의 승인신청시 사업주체가 토지의 소유권을 확보하지 못한 경우에는 토지사용승낙서를 제출하도록 규정하고 있습니다.

  먼저 권원이란 일정한 법률상·사실상 행위를 정당화하는 법률상의 원인을 의미하는 것이므로, 일반적으로 대지를 사용할 수 있는 권원은 대지를 적법하게 사용할 수 있는 권리를 말한다고 할 것이고, 한편 지상권이란 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리(「민법」 제279조 참조)로서 지상권이 설정된
 경우에는 해당 대지에 대한 사용권은 지상권자에게 귀속되어 대지의 소유권자도 그 사용이 제한되며, 대세적(對世的) 효력을 가진 물권으로서 누구에게라도 그 권리를 주장할 수 있어 대지의 소유자로부터 대지의 사용승낙을 받은 자가 있더라도 그에 대하여 지상권자는 지상권을 주장할 수 있으므로 결국 지상권자의 동의를 받지 못한 대지의 경우에는 그 소유자로부터 사용승낙을 받았다고 하더라도 해당 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 것으로 보기 어렵다고 할 것입니다.

  비록 「주택법」 제9조에 따른 등록사업자(같은 법 제32조제1항에 따른 주택조합은 제외)가 단독으로 주택건설사업을 시행(이하 “단독사업시행”이라 함)하기 위해서 「주택법」 제16조에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 경우, 「주택법」 및 그 하위 법령에서 해당 주택건설대지에 설정된 지상권을 말소하여야 한다거나 지상권자의 동의를 받도록 명시하고 있지는 않으나, 주택건설사업은 일정한 대지에 일정 규모 이상의 주택을 건축하여 이를 분양하는 것을 목적으로 하는 것이므로 해당 대지의 소유권자뿐만 아니라 지상권자의 권리를 제한할 수 밖에 없고, 특히 해당 대지 위에 건축물이 있는 경우 그 대지의 주된 효용은 그 건축물의 존립에 있는 것인데, 건축물의 존립을 위한 지상권과 무관하게 단순히 대지
소유자의 사용승낙만으로 주택건설사업이 가능하다고 본다면 지상권의 본질적인 내용을 침해하게 되므로 주택건설대지에 지상권이 설정된 경우에는 그 지상권을 말소하거나 지상권자의 동의가 없는 한 지상권을 침해하는 내용의 주택건설사업계획의 승인은 가능하다고 볼 수 없다고 할 것입니다. 

  한편, 「주택법 시행령」 제15조제5항에서 「주택법」 제16조의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자가 제출하여야 할 서류를 정하면서, 같은 항 제1호바목에서 「주택법」 제32조제1항에 따른 주택조합(이하 “주택조합”이라 함)이 단독으로 주택건설사업을 시행하거나 주택조합·토지소유자 등과 「주택법」 제9조에 따른 등록사업자가 같은 법 제10조에 따라 공동으로 주택건설사업을 시행하는 경우(이하 “공동사업시행”이라 함)에 주택건설대지에 설정된 지상권의 말소 또는 지상권자의 동의에 관한 서류를 제출하도록 하고 있으나, 이는 주택조합이 단독 또는 주택조합·토지소유자 등이 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하려는 경우에 요구되는 조건을 특별히 명시한 것일 뿐이고, 단독사업시행의 경우에도 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못한 경우에는 「주택법」 제16조제2항제1호 또는 제2호에 따라 대지의 사용권원을 확보하여야만 주택건설사업계획 승인을 받을 ㄹ수 있는 것
이므로, 단지 주택조합이 단독 또는 주택조합·토지소유자 등이 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하려는 경우에 지상권자의 동의 등을 증명하는 서류를 제출하도록 규정하였다는 이유만으로 단독사업시행의 경우에는 지상권자의 동의 등의 요건을 갖출 필요가 없다고 볼 수는 없습니다. 

  따라서 「주택법」 제9조제1항에 따른 등록사업자(같은 법 제32조제1항에 따른 주택조합은 제외)가 단독으로 국토계획법 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업을 시행하려는 대지에 지상권이 설정되어 있는 경우, 해당 대지면적의 100분의 80 이상의 대지지분권자가 사용승낙을 하더라도 해당 대지의 지상권자가 동의하지 않는다면 「주택법」 제16조제2항제1호에 따른 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)을 확보한 것으로 볼 수 없습니다.