산업단지 적정이윤율

[산업단지 적정이윤율]

산업단지(보다 정확히는 용지들 가운데 조성원가로 공급하는 용지)는 적정이윤이 제한된다. <산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령> 제40조 제2항에서 15% 범위 내에서 시·도 조례로 정하도록 하고 있다. <산업입지의 개발에 관한 통합지침> 제26조에서는 적정이윤율을 6%로 제한하여, 사실상 대부분의 지자체가 6%를 적용받고 있다. 이에 대한 문제가 많이 지적되고 있어 <3차 투자활성화 대책, 2013. 9.>에서 적정이윤율을 15%로 통합지침을 개정할 계획을 밝혔다. 2014년 7월, 통합지침의 6% 제한이 삭제되고 다음과 같이 들어갔다.

 

---

관련법률

* 산입법 시행령 제40조
② 사업시행자가 조성원가로 공급하는 용지에 대해서는 조성원가에 적정이윤을 합한 금액으로 분양가격을 정할 수 있다. 이 경우 적정이윤은 조성원가에 100분의 15의 범위에서 다음 각 호의 구분에 따른 이윤율을 곱하여 산정한다.  <신설 2007.10.4., 2008.2.29., 2009.6.30., 2014.7.14.>
1. 법 제16조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 사업시행자: 국토교통부장관이 정하여 고시하는 이윤율
2. 법 제16조제1항제2호의2 및 제3호부터 제6호까지에 해당하는 사업시행자: 시·도의 조례로 정하는 이윤율

 

* 통합지침 제26조
⑥ 「산업입지법 시행령」 제40조제2항제1호에 따른 적정이윤은 같은 법 시행령 제40조제9항에 따른 조성원가(같은 법 시행령 제40조의3제2항의 경우에는 건축원가를 말한다)에서 다음 각 호의 비용을 제외한 금액에 「민법」제379조에 따른 이자율 범위 내에서 사업시행자가 정하는 이윤율을 곱한 금액으로 한다.
1. 자본비용
2. 「산업입지법」 제16조제3항에 따른 개발대행공사비

 

---

의문사항

1) 적정이윤율이 적당한지?

민간사업시행자의 경우 적정이윤율을 6%로 하면 사업을 추진하기 거의 불가능하다는데 대부분 동의한다. 자기 자금으로 사업을 하는 경우는 거의 드물고 PF를 통해 자금을 빌려와야 하는데, 이자를 지불하면 남는게 없다는 것이다. 그럼 6%가 적으면, 10%로 하면 될까? 15%로 하면 적당할까? 얼마의 이윤율이 적당한가에 대해서는 시장에 맡기지 않는 이상, 사회적 합의가 필요한 사항이다.

2) 수분양자가 이익을 가져가는 것은 정당한가?

만약 실투입비용이 1제곱미터당 100만원이 든 토지를 분양가 상한이나 적정이윤을 제한에 따라 (10%라고 가정하여) 110만원에 분양하는 경우를 생각해 보자. 주변 시세가 이보다 약간 비싼 정도라면 별 문제가 되지 않을 것이다. 시세가 약간 저렴하다면, 사업시행자가 자신의 수익을 줄이고 분양가를 낮출 것이다. 반면 주변 시세가 분양가보다 훨씬 높아 150만원이라고 한다면, 사업시행자는 150만원에 팔아도 팔 수 있는 땅을 제한 때문에 110만원에 팔아야 한다. 110만원에 분양받은 사람은 150만원 땅을 가지게 되는 것이다. 수익이 사업시행자에서 수분양자에게로 넘어간 것이다. 시화MTV(시화 멀티테크노밸리) 같은 경우가 그렇다. 시화MTV는 간척지에 조성되기 때문에 조성원가가 저렴하다. 산업시설용지의 분양가는 평당 200만원 내외이지만, 바로 인접한 시화공단의 시세는 평당 300~350만원이다. 시화MTV를 분양만 받으면 시세 차익을 누릴 수 있다는 생각에 시화MTV의 경쟁률은 상당히 높았다. 토지개발로 사업시행자가 과다한 이익을 취하는 것이 정당하지 않다면, 수분양자가 이익을 가져가는 것은 정당할까? 산업시설용지에 대해 적정이윤율을 제한한다면, 산업시설용지에 대한 수분양자의 이익 또한 제한되어야 하는 것이 아닐까?

 

---

*

사업시행은 시행만 하는 경우와 시행+시공의 경우가 있다.

1) 시행만 하는 경우

- 사업시행자가 시행만 하고, 시공은 다른 건설사에 맡기는 경우 사업시행자의 이익이 6%로 제한된다면, 이는 사업시행자에게 큰 제약이 되어 사업을 추진하기 어려워진다. 

2) 시행+시공의 경우

- 사업시행자가 시행 뿐만 아니라 시공까지 하는 경우, 공사비를 늘리는 방법으로 조성원가를 부풀릴 수 있다. 산업시설용지의 분양가격이 106만원에 팔릴 수 있는 땅이라면, 조성원가가 90만원 밖에 들지 않는다 하더라도 공사비를 늘려 100만원으로 맞추면, 적정이윤율 제한 규정을 피하게 된다. 

 

---

경남발전연구원 연구보고서

경남발전연구원에서 <민간의 산업단지 개발 참여 확대를 위한 적정이윤율 산정 필요성>이라는 연구보고서를 냈다.

산업단지를 개발하여 공급하는 경우 산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령에 따라 이윤율을 제한하고 있다. 적정 이윤율을 두는 것이다.

이러한 제도는 분양가 상한제, 개발이익환수법 등에서와 같이 토지공개념을 바탕으로 토지개발로 인한 개발이익을 제한하고자 하는 취지라 할 수 있다. 

분양가 상한제

과도한 분양가 상승을 제한하면서도 실제 투입비용과 적정 이윤을 인정하는 제도로서,

재료비, 노무비 등 공사비 증감요인을 반영하고 주택공급 위축을 최소화하기 위해 기본형건축비를 6개월(매년 3.1, 9.1)마다 정기조정하고 있다. (공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제7조)

개발이익환수법

<개발이익환수법>은 개발사업, 토지의 형질변경 등과 같은 사업을 대상으로 개발완료시기의 지가에서 개발사업 착수시기의 지가 + 개발기간중 정상지가 상승분 + 개발비용 + 적정이윤의 합을 뺀 개발이익의 50%를 개발부담금으로 환수하도록 한 것으로 1990년 3월부터 시행되었다. 

http://www.gndi.re.kr/report/res_report/view.php?topMenu=01&leftMenu=01&cate=8&subcate=8&page=1&number=866&keyfield=&key=

● 국토해양부는 국가차원에서 민간의 산업단지 개발 참여 확대를 통한 지역 균형발전을 도모할 방안으로 2009년 7월 1일「 산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령」 제40조 제2항을 개정하였고 본 시행령에 의하면 산업단지 내에서 순수공장용지를 공급할 경우 분양가의 15%범위 내에서 조례로 정할 수 있도록 되어있으며, 이에 충청남도에서는 「충청남도 산업단지 개발 지원 조례(제18조)」를 제정하여 적정이윤율을 10%(균형발전지원대상지역 12%)로 결정함으로서 제도적 방안을 마련하였음

● 현존하는 「경상남도 산업단지 인허가 절차 간소화를 위한 조례」에는 이에 대한 조항이 없어 경상남도 내에서는 개발이윤율을 6% 이내로 제한하고 있는 실정임. 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 경기 침체 속에서 2007년 8.3%이던 이윤율이 2011년 2.2%로 급락함에 따라 민간 업체들의 경영악화는 심각해지고 있는 실정임

● 2001년부터 2011년까지 경상남도에는 총 59개소(민간 51, 공공 8)의 산업단지가 지정되었으며 민간개발 산업단지 51개소 중 분양율 70%미만과 부도로 공사가 중단 된 업체를 포함하면 미착수 단지는 22개소임. 2011년 12월 기준 경상남도에는 창원시 4개소, 김해시 11개소의 산업단지 지정 계획이 수립됨

● 유럽권미국대만 등지에서는 분양가 산정에 있어서 시장원리를 바탕으로 정부가 개입하는 형태이며, 적정이윤율은 대략 8%∼15% 정도임

● 이에 경상남도에서도 공공기관과 민간업체의 상생을 도모하고, 낙후지역의 산업단지 조성 활성화를 통한 지역균형발전을 장려하기 위해 지역여건을 고려한 적정이윤율 산정에 관한 제도적 마련이 필요함

● 현시점에서 적정이윤율을 결정해야만 한다면 일률적인 적용보다는 전문가나 해당분야 종사자의 의견수렴을 통해 산업단지의 분양가, 산업단지의 위치, 분양시점의 경제적 상황 등을 고려한 지역별, 여건별 차등 적용이 검토되어야 함

경남발전연구원의 보고서에서는 충남도에서 적정이윤율을 10%로 정하고 있으나, 일률적으로 적용하기 어렵고, 전문가나 해당분야 종사자의 의견 수렴을 통해 산업단지의 분양가, 산업단지의 위치, 분양시점의 경제적 상황 등을 고려하여 지역별, 여건별로 차등 적용이 검토되어야 한다고 했다. 그러나 이를 정할 수 있는 전문가가 누구일지, 산업단지계획위원회가 그 역할을 수행할 수 있을지 의문이 들 수밖에 없다.

 

2014.1124.

경상남도는 조례 개정을 통해 산업단지 적정이윤율을 다음과 같이 정했다.

* 경상남도 산업단지 인·허가 절차 간소화를 위한 조례
제22조(분양가격 결정 시 이윤율) ①「산업입지법 시행령」제40조제2항에 따라「산업입지법」제16조제1항제3호부터 제6호까지 해당하는 사업시행자가 개발하는 산업시설용지의 적정이윤은 「산업입지법 시행령」제40조제9항에 따른 조성원가에서 「산업입지법」제5조에 따라 고시된 「산업입지의 개발에 관한 통합지침」제26조제6항 각 호의 비용을 제외한 금액의 다음 각 호로 한다.
  1. 과밀지역(100분의 6 이하) : 창원, 김해, 밀양, 양산, 창녕
  2. 일반지역(100분의 9 이하) : 진주, 통영, 사천, 거제, 함안, 고성
  3. 낙후지역(100분의 13 이하) : 의령, 남해, 하동, 산청, 함양, 거창, 합천

---

경기도 민간 산업단지 개발의 적정이윤율 산정 연구 (2014.11)

경기개발연구원에서 발표한 연구 결과 또한, 시장경제 체제에서 부동산개발의 적정이윤율을 결정하는 것이 쉽지 않음을 지적하며, 적정이윤율을 경기도 남부지역은 10%로, 경기도 북부지역은 15% 제안하였다. 그러면서 산업단지계획심의위원회에서 적정이윤을 검토하도록 제안하고 있다.

 

경기도 조례 개정 (2015.0501.)

제19조(분양가격 결정 시 이윤율)   ① 「산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제40조제2항에 따라 법 제16조제1항제3호부터 제6호까지에 해당하는 자가 개발하는 산업시설용지의 적정이윤은 영 제40조제9항에 따른 조성원가에서 법 제5조에 따라 고시된 「산업입지의 개발에 관한 통합지침」제26조제6항 각 호의 비용을 제외한 금액의 100분의 10 이하로 한다.
② 제1항의 적정이윤율의 조정이 불가피하다고 인정될 경우에는 산업단지 개발에 관한 학식과 경험이 풍부한 10명 이내의 관계 전문가로 적정이윤율 산정위원회를 구성하여 이윤율을 결정한다.
③ 제2항에 따른 적정이윤율 산정위원회의 운영에 필요한 사항은 규칙으로 정한다.
[본조신설 2015.05.01.]

제20조(건축사업의 적정이윤)   영 제40조의3제2항에 따른 건축사업의 적정이윤에 관하여는 조달청의 건축공사 원가계산 제비율 적용기준을 준용한다.
[본조신설 2015.05.01.]

 

---

개발부담금의 조성원가 포함 여부

개발부담금이 조성원가에 포함되는지 그렇지 않은지 논의가 있다. 조성원가에 포함되지 않으면, 적정이윤의 제한을 받은 이익에서 개발부담금이 추가로 차감된다.

 

---

2012.1105. 펴냄

2013.1031. 더함

2015.0302. 더함

2015.0701. 더함

2016.0201. 더함