부동산(아파트) 경매 참여/준비물/절차

중개 경매

by 도시연구소 2013. 11. 12. 13:40

[부동산 경매]

경매 물건을 살피는 방법, 진행 절차, 준비물 등에 관하여 설명한다.

경매 물건 발견

8OO동 1OOO호

공시가격 : 172,000,000원

매도호가 : 2억 4천만원~2억 5천 5백만원 등

감정평가금액 : 2억 3천만원 유찰

2013.01.15. 1억 8400만원

매각물건 실거래가 1억 9천만원

<경매비용 등 : 경매신청인이 부담>

경매비용(매각수수료 + 감정수수료) 1,996,200원 (거의 2백만원)

신문공고료 200,000원

현황조사수수료 63,260원

낙찰자(경매물건을 낙찰받은 사람)가 부담하는 사항 아님

경매 물건 조사

첨부된 매각물건명세서, 감정평가서 등을 확인하고, 부동산 등기부등본을 발급받아 권리관계를 확인한다.

등기부 등본 발급 방법

2013/07/24 - 지적도/토지대장/임야대장/등기부등본/토지이용계획확인원 무료열람 및 유료발급/무료 조회/떼는곳

현장조사까지 마치고, 입찰에 응하기로 마음 먹었으면 입찰을 준비한다.

입찰 준비

경매는 기일입찰 방식으로 진행된다.

매각장소(법원)에 가서 입찰표를 작성한다. 입찰을 시작하기에 앞서 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본을 볼 수 있도록 한다. (이미 인터넷을 통해 다 볼 수 있는 사항이다)

입찰마감시각과 개찰시각을 고지하면 입찰이 시작된다.

입찰표와 함께 입찰보증금 봉투에 매수신청보증을 넣고 1차로 봉한 다음, 큰 입찰봉투에 넣은 다음 집행관에게 제출한다.

한 번 제출하면 취소, 변경 또는 교환할 수 없다. 매수신청 보증금액은 일반적으로 최저매각가격의 1/10이다.

인터넷을 통한 경매 물건 확인

인터넷을 통해 물건에 대한 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등의 조회가 가능하므로 최대한 확인하는 것이 필요하다.

사례

기일내역 확인을 통해 매각기일이 2013년 1월 15일 10시 30분이고 장소가 경매법정이라는 것을 확인할 수 있다.

경매를 준비하며 1) 경매 물건에 대해 알아보고 2) 경매 절차에 대하여 알아보았다.

권리관계조사

물건에 따라 권리관계는 까다롭기도 하고 단순하기도 하다.

집주인이 살고 있는지, 세입자가 살고 있는지, 전세금액은 얼마인지, 채권 금액은 얼마인지,

어떤 순서로 변제되는지, 세입자는 전세금을 모두 반환 받는지, 유치권은 없는지 등등을검토해야 한다.

입찰 참여 준비물

<본인이 참여하는 경우>

1. 신분증

2. 매수신청보증금(최저매각금액의 10%)

- 법원 가는 길에 은행에 들러 수표를 발급받았다. 최저매각금액의 10%를 수표로 발급해 달라고 하면, 한 장으로 발급해 준다. 낙찰이 되지 않으면 그 자리에서 바로 돌려준다.

3. 도장

- 도장이 없으면 지장으로 가능하다. 막도장을 하나 파갈까 하다 시간이 없어 그냥 가서 지장으로 찍었다.

참고자료 : 참석후기

참석 후기

10시 30분에 법정에 도착하니 사람들이 기일입찰표를 작성하고 있습니다. 입찰 마감 시각은 11시 40분까지입니다. 기일입차표와 매수신청보증봉투, 그리고 이 둘을 담는 황색봉투를 들고 옵니다.

기일입찰표를 작성하고, 매수신청보증봉투 안에는 매수신청보증금(최저매각금액의 10%)으로 가져온 수표를 넣습니다. 봉투 앞 뒤로 여기 저기 적어야 할 곳들이 많으니 빼먹지 말고 적으며, (인)으로 표시된 곳 역시 빼먹지 않고 도장을 찍습니다.

11시 40분 전에 제출을 완료합니다. 집행관이 종이 울리면 입찰이 마감됩니다. 11시 45분까지 법정을 정비하고 입찰함을 옮깁니다. 11시 45분이 되면 입찰자가 있는 사건과 입찰자가 없는 사건을 구분하고, 사건별로 응찰자 수를 알려줍니다.

응찰자가 많은 사건은 10명이 넘기도 하는데, 10명이 넘는 사건에 대해서는 개찰을 먼저 시행할 수 있습니다. 입찰자가 14명이었던 오산의 아파트 경매를 개찰하고, 다음으로 10명이 입찰한 수원의 아파트를 개찰하였습니다. 결과는 약 1억 9,850만원을 입찰한 사람에게 낙찰되었습니다.

2013.03.21. 발행

2013.11.12. 수정