지적측량(경계복원, 분할측량, 확정측량)

토지

by 도시연구소 2015. 1. 12. 11:50

측량의 종류

사업을 하며 일반적으로 해야 하는 측량은 분할측량, 경계복원측량, 지적현황측량, 지적확정측량이다. 그리고 개발사업의 경우에는 예정지적좌표도 작성 업무가 있다. LH공사와 같은 곳에서는 대부분 예정지적좌표도 용역을 의뢰하여 그 결과물을 시공 등에 활용한다. 지적공사의 측량 수수료는 다음과 같다.
http://www.lx.or.kr/ikcsc/new/business/prize_personal.jsp

지적확정측량

지적확정측량은 도시개발사업 등으로 인하여 토지를 구획하고 환지를 완료한 토지의 지번, 지목, 면적 및 경계 또는 좌표를 지적공부에 새로이 등록하기위하여 실시하는 측량이다. [지적공사]

확정측량 순서

서류 및 측량준비
현장측량
내업
소관청 검사
환지조서 작성

내업이란? 내업은 한자로 內業으로, 실내에서의 일, office work를 말한다. 외업에서 관측한 값들이나 도상점선 등을 이용하여 계산,조정을 하고, 도면작성 및 성과품을 완성하는 작업을 말한다.

지적확정측량은 반드시 해야 하나?

반드시 해야 한다는 규정이 있을까? 택지개발사업, 산업단지개발사업과 같은 사업과 같이 새로운 지번이 부여되어야 하는 사업은 확정측량을 실시한다.

그러나 굳이 새로운 지번을 부여하지 않아도 되는 경우라면?

도로개설이나 하천공사와 같은 경우 그동안 확정측량을 하지 않는 경우가 많았다. 예전에 했던 사업들은 준공하고도 지목변경조차 하지 않아 국도인데도 지목은 전, 답인 경우가 많다.

확정측량 대상사업

국토교통부고시 제2014 -468호

지적확정측량 대상 요건 및 토지개발사업 고시
『측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령』제83조 제1항 제14호의 규정에 따라 같은 조 제1항 제1호부터 제13호까지의 사업과 유사한 경우로서 국토교통부장관이 고시하는 요건에 해당하는 토지개발사업을 다음과 같이 고시합니다.
2014년 7월 31일

국 토 교 통 부 장 관

대상 요건 : 토지면적 10,000㎡ 이상인 다음 각 호에 해당하는 토지개발 사업
가. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 공원시설사업
나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획사업
다.「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시건설 및 지원에 관한 특별법」에 따른 혁신도시개발사업
라.「전원개발촉진법」에 따른 변전소 신축사업
마.「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 공장설립 사업
바.「도시가스사업법」에 따른 가스공급시설 사업
사.「국가균형발전 특별법」에 따른 개발사업
아.「수도법」에 따른 정수시설부지 조성사업
자.「학교시설사업 촉진법」에 따른 학교시설사업
대상사업의 관리
지적소관청은 위 대상사업 및 요건에 해당하는 토지개발사업의 시행자가 토지이동신청 특례조항을 준수하도록 조치하여야 한다.

확정측량시 행정구역은 반드시 하나여야 하는가?

그렇지 않다. 기존 행정구역을 개편해야 할 이유가 굳이 없다면, 행정구역 선을 그대로 따라 측량하여도 무관하다.

문제점

1. 지적공사에서 도면이나 좌표 미제공

경계복원·분할측량이 완료되고 지적공사는 CAD 도면이나 좌표를 주지 않으려고 한다. 그 이유는? 지적공사의 역할은 주어진 선 그대로 측량하는 것이다. 계획선대로 측량하지 않고, 측량하던 중에 임의로 경계를 바꾸어 측량하도록 한다면 지적공사로부터 측량선을 받아 계획선으로 사용해야 하는 일이 발생할 수 있다. 이를 반영하여 계획을 변경해야 한다. 그러나 지적공사에서는 측량선의 캐드 자료나 좌표를 제공하지 않는다.

대응방안

① 지적공사에 용역을 준다. 예정지적좌표도 측량을 하면 경계 좌표를 받을 수 있다.

② 어떻게든 도면이나 좌표 자료를 받는다.

③ 지적공사가 박은 말뚝의 좌표를 다시 측량한다.

2. CAD 면적과 공부 면적의 불일치

계획을 수립할 때 단지 면적은 CAD 면적으로 측정한다. 그 면적이 174만㎡라고 하자. 그 안에 들어가는 필지들을 세목조서로 작성한다. 완전 편입되는 필지도 있고, 경계에 걸쳐 부분 편입 되는 경우도 있다. 완전 편입되는 필지는 토지대장의 면적을 적는다. 부분 편입되는 필지는 토지대장의 면적을 적고, 그 중에 실제 편입되는 면적을 적는다. 이때 실제 편입되는 면적이 얼마인지 정확한 산정이 어렵다.

일반적으로 CAD면적과 세목조서 면적을 맞추기 위해 부분편입되는 면적을 조정하여 캐드 면적과 맞춘다. 174만㎡가 되도록 만드는 것이다.

나중에 경계분할측량이 진행되고 나면, 이 면적들은 달라진다. CAD 면적은 단지의 면적이 되고, 세목조서의 면적은 완전 편입 면적과 부분 편입 면적의 합산으로 이루어진다. 이 면적을 175만㎡라고 하면, 캐드면적보다 공부 면적이 1만㎡ 큰 것이다. 보상은 공부 면적을 따라가기 때문에 실제 사용할 면적보다 보상 면적도 커지게 된다. CAD 면적과 세목조서 면적의 불일치는 불가피한 것이므로 맞추지 않아도 무방하다.

3. 분할측량에 따른 공부 정리 불가 문제

앞서 살펴보았듯이 계획선에 따라 지구계 경계에 위치한 필지들은 완전 편입이 아니라 부분 편입이 되는 경우가 발생한다. 이때 이 필지들을 지구계를 따라 경계분할측량하면 세목조서 면적과 달라지는 경우가 비일비재하다. 한 단지를 예를 들면, 측량결과 세목조서의 편입면적과 분할측량의 면적이 일치하는 경우는 116개 필지 가운데 19개 필지(16%)에 불과하였다. 97개의 필지의 면적이 달라진 것이었다. 그런데 지자체에서는 세목조서와 분할측량 면적이 다른 필지에 대하여 공부 정리를 못하도록 하는 경우가 있다.

이 경우 계획변경을 통해 세목조서를 정정하여 분할측량 면적을 맞추어야 공부를 정리할 수 있다. 혹은 최초 계획을 수립할 때 지구계를 따라 미리 분할을 위한 현황측량을 의뢰하여 편입면적을 확정해야 한다. 그러나 사업이 불투명한 계획 시점에서 미리 측량을 할 일은 없을 것이다.

경계측량 결정 기준

측량수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령

제55조(지상 경계의 결정기준 등) ① 법 제65조제1항에 따른 지상 경계의 결정기준은 다음 각 호의 구분에 따른다. <개정 2014.1.17>

1. 연접되는 토지 간에 높낮이 차이가 없는 경우: 그 구조물 등의 중앙

2. 연접되는 토지 간에 높낮이 차이가 있는 경우: 그 구조물 등의 하단부

3. 도로·구거 등의 토지에 절토(切土)된 부분이 있는 경우: 그 경사면의 상단부

4. 토지가 해면 또는 수면에 접하는 경우: 최대만조위 또는 최대만수위가 되는 선

5. 공유수면매립지의 토지 중 제방 등을 토지에 편입하여 등록하는 경우: 바깥쪽 어깨부분

② 지상 경계의 구획을 형성하는 구조물 등의 소유자가 다른 경우에는 제1항제1호부터 제3호까지의 규정에도 불구하고 그 소유권에 따라 지상 경계를 결정한다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지상 경계점에 법 제65조제1항에 따른 경계점표지를 설치하여 측량할 수 있다. <개정 2012.4.10, 2014.1.17>

1. 법 제86조제1항에 따른 도시개발사업 등의 사업시행자가 사업지구의 경계를 결정하기 위하여 토지를 분할하려는 경우

2. 법 제87조제1호 및 제2호에 따른 사업시행자와 행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 토지를 취득하기 위하여 분할하려는 경우

3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조제6항에 따른 도시·군관리계획 결정고시와 같은 법 제32조제4항에 따른 지형도면 고시가 된 지역의 도시·군관리계획선에 따라 토지를 분할하려는 경우

4. 제65조제1항에 따라 토지를 분할하려는 경우

5. 관계 법령에 따라 인가·허가 등을 받아 토지를 분할하려는 경우

④ 분할에 따른 지상 경계는 지상건축물을 걸리게 결정해서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 법원의 확정판결이 있는 경우

2. 법 제87조제1호에 해당하는 토지를 분할하는 경우

3. 제3항제1호 또는 제3호에 따라 토지를 분할하는 경우

⑤ 지적확정측량의 경계는 공사가 완료된 현황대로 결정하되, 공사가 완료된 현황이 사업계획도와 다를 때에는 미리 사업시행자에게 그 사실을 통지하여야 한다. <개정 2014.1.17>

[제목개정 2014.1.17]

지적의 종류

도해지적

지적도, 임야도 등의 도면을 작성하여 토지의 경계점을 도해적으로 측량하여 토지의 경계를 결정하는 지적제도로서 지적제도의 발생 단계에서부터 채택된 제도이다.

수치지적

토지의 경계점을 도면으로 표시하지 아니하고 좌표로 나타내는 지적제도이다.

수치지형도

1995년부터 추진한 국가지리 정보체계 구축사업으로 전국 대부분의 지역이 축척 1/1000, 1/5000 수치지형도로 제작되었다. 이 수치지형도는 도로 중심선이나 수계경계선이 끊어져 있거나 건물 경계선이 폴리곤으로 폐합되어 있지 않은 경우가 있기 때문에 이를 수정하는 과정이 필요하다.

연속지적도

지적도는 민원발급, 행정업무 등에 가장 많이 사용되는 중요한 공간자료로 낱장으로 작성되어 관리되고 있다. 낱장 지적도는 그동안 사용하는 과정에서 신축, 마모, 변형 등으로 인접한 낱장 지적도와 필지 경계선이 일치하지 않는 경우가 많다. 이러한 불일치 문제를 근본적으로 해결하는 방법은 다시 측량하여 지적도를 재작성하는 것이다. 그러나 지적 재조사는 너무 많은 비용과 기간이 소요되고 소유권과 관련하여 대규모 민원 발생 소지가 있기 때문에 현실적으로 어려운 실정이다. (그러나 언젠가 한 번은 해야 할 작업이다.)

연속지적도는 기존 종이 지적도면(지적도 및 임야도)을 전산화하여 축척과 도곽별로 구축된 개별지적도면을 기초로 연속하여 접합시킨 데이터이다. 연속지적도의 제
작 절차는 작업준비→접합준비도 작성→도면오류 정비→도면접합(동일 행정구역내 축척별 도곽간 접합, 동일 행정 구역내 축척간 접합, 동일 행정구역내 측량 원점간 접합, 행정구역간 접합)→행정구역계 작성(리․동 경계,읍․면 경계, 시․군․구 경계, 원점간 경계)→접합성과품 작성→작업데이터 검사(무결성 확인, 속성확인)→성과 납품 순으로 이루어진다 [연속지적도면의 정비와 지형도면고시에 활용 방안, 홍성언]

* 측량기준점 : 국가 및 지자체가 수행하는 건설공사, 수로조사 및 지적업무 시 측량의 정확도를 확보하고, 효율성을 높이기 위해 설치한 측량의 기준(국토부 : 국가기준점, 해수부 : 수로기준점, 지자체 : 지적·공공기준점)

[지적재조사]

출처 : https://www.newjijuk.go.kr/promote/why.do

일본 동경 기준의 대한민국 지적도

현재 우리나라의 위치는 일본의 측량원점(동경)을 사용해 세계 표준과 약 365m 차이가 납니다.
따라서 디지털 지적으로 정확하게 측량하여 세계측지계 기준에 맞춰야 합니다.

일제잔재 청산과 지적 주권 회복을 위해 전 국토의 정확한 재조사 측량을 통해
우리 국토의 새 역사를 써야하는 환경이 도래되었습니다.

100여 년 전 작성된 지적의 동경원점은 세계표준과 365m 차이 차이남.