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기부채납이란 실정법상 개념 정의는 존재하지 않으나, 관례에 따르면 "기부자가 그의 소유재산을 국가나 지방자치단체의 국유재산 또는 공유재산으로 증여하는 기부의 의사표시를 하고, 국가나 지방자치단체가 이를 승낙하는 채납의 의사 표시를 함으로써 성립하는 행위를 말한다. (대법원 판례)
기부채납, 생소한 용어다. '기부체납'이라고 표기하는 사람들도 있지만 '기부채납'이 맞는 표현이다, 그 뜻은 <국유재산법> 및 <공유재산 및 물품 관리법>에 정의를 살펴보자.
국유재산법 제2조 제2호 "기부채납"이란 국가 외의 자가 제5조제1항 각 호에 해당하는 재산의 소유권을 무상으로 국가에 이전하여 국가가 이를 취득하는 것을 말한다.
공유재산법 제2조 제3호 "기부채납"이란 지방자치단체 외의 자가 제4조제1항 각 호에 해당하는 재산의 소유권을 무상으로 지방자치단체에 이전하여 지방자치단체가 이를 취득하는 것을 말한다.
단지 내에 설치되는 도시계획시설과 같은 공공시설은 지자체로 무상귀속 또는 기부채납되는 것이 일반적이지만, 항상 일치하는 것은 아니다. 기부채납은 꼭 공공시설만 할 수 있는 것은 아니기 때문이다.
국유재산법
제13조(기부채납) ① 총괄청이나 중앙관서의 장(특별회계나 기금에 속하는 국유재산으로 기부받으려는 경우만 해당한다)은 제5조제1항 각 호의 재산을 국가에 기부하려는 자가 있으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 받을 수 있다. <개정 2011.3.30.>
② 총괄청이나 중앙관서의 장은 제1항에 따라 국가에 기부하려는 재산이 국가가 관리하기 곤란하거나 필요하지 아니한 것인 경우 또는 기부에 조건이 붙은 경우에는 받아서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기부에 조건이 붙은 것으로 보지 아니한다. <개정 2011.3.30.>
1. 행정재산으로 기부하는 재산에 대하여 기부자, 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인에게 무상으로 사용허가하여 줄 것을 조건으로 그 재산을 기부하는 경우
2. 행정재산의 용도를 폐지하는 경우 그 용도에 사용될 대체시설을 제공한 자, 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인이 그 부담한 비용의 범위에서 제55조제1항제3호에 따라 용도폐지된 재산을 양여할 것을 조건으로 그 대체시설을 기부하는 경우
가이드라인
그간 개발사업 시행에 따른 기반시설의 기부채납에 대한 가이드라인이 없었다. 일부 지자체게 과도한 기반시설 기부채납을 관행적으로 요구하여 왔다. 이에 국토부에서 개발사업 시행에 따른 '기반시설 기부채납의 가이드라인 및 운영기준을 마련했다.
기반시설 기부채납 운영기준 (2013.10.)
제1절 총칙
1. 목적
1-1-1. 본 기준은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다)에 의한 도시․군관리계획의 수립 또는 개발행위를 허가하는 과정에서 기반시설 기부채납이 적정 수준으로 이루어지도록 기준을 제공하는 것을 목적으로 한다.
2. 성격
1-2-1. 본 기준은 행정기관, 사업시행자 등이 기반시설 기부채납을 협의하여 결정함에 있어 활용하는 권장기준이 된다.
1-2-2. 지방자치단체는 본 기준의 내용과 지역여건 또는 사업의 특성을 고려하여 자체 실정에 맞는 별도의 기준을 마련하여 운영할 수 있다.
3. 적용대상
1-3-1. 법 제26조제1항의 규정에 따라 다음 각 호의 사항에 대하여 주민이 입안 제안하는 도시‧군관리계획의 수립
(1) 기반시설(법 제2조 제6호)의 설치․정비 또는 개량에 관한 사항
(2) 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항
1-3-2. 법 제56조의 규정에 의한 개발행위허가
4. 기반시설 기부채납의 기본원칙
1-4-1. 기반시설의 기부채납은 개발사업을 시행함에 있어 공공성의 확보와 적정 수준의 개발이익 보장이 조화될 수 있도록 한다.
1-4-2. 토지권리자의 정당한 재산권 행사를 제한하고 사업 추진에 지장을 초래하는 과도한 기부채납은 지양한다.
1-4-3. 원칙적으로 당해 개발사업과 관련이 있는 기반시설을 우선적으로 기부채납 하도록 한다.
제2절 도시‧군관리계획 수립에 대한 기부채납 운영기준
1. 기부채납의 부담기준
2-1-1. 기부채납 부담기준은 도시․군관리계획의 내용에 따라 다음과 같이 한다.
(1) 지구단위계획 수립, 도시․군계획시설 결정의 경우 기부채납 총부담은 대상 부지 토지면적을 기준으로 10～20%(주거․상업․공업지역은 10～15%) 수준에서 협의를 통하여 결정하되(용도지역 변경 등을 수반하는 개발사업의 경우 이를 고려할 수 있다), 최대 25%를 초과하지 않는 것을 권장한다.
(2) 도시․군계획시설 해제에 따른 기부채납은 대상 토지면적으로 5% 내외에서 협의를 통하여 결정하되, 최대 10%를 초과하지 않는 것을 권장한다.
2-1-2. 지역여건이나 지역경제 활성화 차원에서 필요한 경우 위 부담기준보다 낮거나 높은 비율로 협의 결정하거나 기부채납을 요구하지 아니할 수 있다.
2. 기반시설의 설치기준
2-2-1. 기반시설의 기부채납 시에는 부담기준을 원칙으로 하여 관련 지자체와의 협의를 통해 기부채납의 규모, 시설의 종류 및 위치, 방식 등을 결정하되, 도시․군계획위원회 또는 도시건축공동위원회 심의 대상인 경우에는 해당위원회의 심의결과에 따른다.
2-2-2. 기부채납 시설은 개발사업 대상지 및 주변지역 주민들이 편리하게 이용할 수 있는 위치에 입지하도록 하고, 개발사업 대상지내 건축물 등을 위해 배타적으로 이용될 우려가 있는 지역은 배제한다.
2-2-3. 기부채납 시설은 그 시설의 기능을 충분히 수행할 수 있는 적정규모로 계획한다.
2-2-4. 기존 기반시설과의 연계가 가능한 입지를 제외하고 기반시설의 효용성이 낮은 자투리형 토지의 기부채납은 지양하여야 한다.
제3절 개발행위허가에 대한 기부채납 운영기준
1. 기부채납의 부담기준
3-1-1. 개발행위허가 시 기부채납 총부담은 대상 부지 토지면적을 기준으로 5%내에서 협의를 통하여 결정하되, 최대 10%를 초과하지 않는 것을 권장한다.
3-1-2. 지역여건이나 지역경제 활성화 차원에서 필요한 경우 위 부담기준보다 낮거나 높은 비율로 협의 결정하거나 기부채납을 요구하지 아니할 수 있다.
2. 기반시설의 설치기준
3-2-1. 개발행위허가 시 기부채납 대상 시설의 설치는 ‘제2절 2.기부채납 기반시설의 설치기준’을 준용한다.
2016.0404.
추가로 최근에는 도시정비법을 개정하여 기부채납 현금납부제도를 도입했다.
정부는 과도한 기부채납을 제한하기 위해 법 개정을 추진할 계획이라고 한다.
도시계획 관련 기부채납제도 개선과제
2019.0213. 국회입법조사처
1. 현황
기부채납(寄附採納)은 국가 또는 지자체 외의 자가 재산의 소유권을 무상으로 국가 또는
지자체에 이전하여 국가 또는 지자체가 이를 취득하는 것임
- 도시가 성장하면서 기반시설의 수요는 빠르게 증가하였으나 정부나 지자체의 재정여건으로 기반시설 설치를 감당하기 어려워지면서, 기부채납은 기반시설을 확보하는 방안으로 폭넓게 활용됨
- 일반적으로 기부채납은 도시계획 및 도시개발 분야에서 개별 법령에 따라 개발사업의 인･ 허가시 부관(附款)83)으로 명시되거나, 지구단위계획구역 내에서 용적률･건폐율 완화 등의 인센티브와 연계되어 있음
2. 문제점
기부채납의 법적 근거 및 관련 규정 모호
- 대법원 판결에 따르면 기부채납은 기부자가 그의 소유재산을 국가나 지자체의 국유재산 또는 공유재산으로 증여하는 의사표시를 하고, 국가나 지자체가 이를 승낙하는 채납의 의사표시를 함으로써 성립하는 ｢민법｣ 상 증여계약임84)
- 그러나 도시계획 행정실무에서는 기부채납이 사업자가 용적률 상향, 인･허가, 토지형질 변경 등 원하는 행정처분을 얻기 위한 수단으로 활용되고 있기 때문에 자발적인 ‘증여’의 성격으로 파악하기 어려움.
- 즉, 재량행위에 해당하지 않는 인･허가 조건에 의한 기부채납은 공법상의 법률행위로 보는 것이 더 타당하다는 입장도 있음85)
- 기부채납의 법적 기준 및 규정이 모호해 도시계획 관련 인･허가 과정에서 지자체가 사업시행자에게 무리한 기부채납을 요구하거나, 관련 민원이나 분쟁이 발생하고, 일부 지역에서는 기부채납에 따른 인센티브에 대한 특혜논란도 발생함
3. 개선방안
도시계획 분야에서 별도로 기부채납의 법적 근거 및 기준 제시
- ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣(이하 “국토계획법” 이라 함) 등 도시계획 관련 법령에서는 기부채납을 별도로 정의하고 있지 않으며, 기부채납 적용 수준 및 기준을 제시하고 있지 않음
- 도시계획 관련 법령에서 별도로 기부채납의 대상사업, 범위 및 적용기준 등을 규정하는 것이 필요한지 검토가 필요함
- 사업의 내용, 규모, 유형 등에 따라 적정한 기부채납이 이루어질 수 있도록 기부채납 적용 수준에 대한 명확한 기준을 마련하는 방안을 모색할 수 있음
- 지자체의 기부채납 현황 데이터를 구축하고 정기적으로 공개하도록 하여, 기부채납 제도의 투명성을 강화하고, 사업시행자가 적절한 기부채납 수준을 인지할 수 있도록 할 필요가 있음
기부채납 인센티브에 대한 근거와 규정을 각 법률에 명시
- 기부채납 인센티브로 제공되는 용적률･건폐율･높이 완화 산정기준은 국토계획법 시행령에 근거하고 있으며 도시정비사업은 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 국토계획법을 준용하고 있음
- 국토계획법 시행령 제46조는 용적률･건폐율･높이 완화의 상한만을 규정하고, 지자체 조례 및 시행규칙에 따라 인센티브를 확정하도록 하고 있어 인센티브 수준의 합당성, 일관성 등이 논쟁거리가 되고 있음
- 국토계획법 등에서 인센티브의 상･하한선을 규정하고, 그 범위 안에서 지자체 재량에 따라 탄력적으로 인센티브를 제시할 수 있도록 할 필요가 있음
주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준
[시행 2017. 8. 8.] [국토교통부고시 제2017-543호, 2017. 8. 8., 일부개정]
국토교통부(주택건설공급과), 044-201-3370
제1절 총칙
1. 목적
1-1-1. 이 기준은 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제17조제2항에서 정하고 있는 사항을 구체화하고, 주택건설사업계획 승인과정에서 기반시설 기부채납이 적정수준으로 이루어지도록 기준을 제시하는 것을 목적으로 한다.
2. 용어의 정의
1-2-1. "주택건설사업"이란 법 제15조제1항의 주택건설사업을 말한다.
1-2-2. "주택건설사업자"란 법 제2조제10호나목, 다목 및 라목 따른 주택건설사업 주체를 말한다.
1-2-3. "승인권자"란 법 제15조에 따른 사업계획의 승인권자를 말한다.
1-2-4. "기부채납"이란 주택건설사업자가 승인권자에게 토지 등 재산의 소유권을 무상으로 이전하여 승인권자가 이를 취득하는 것을 말한다. 다만, 개발과정에서 부과되는 각종 부(분)담금과 개발완료 후에 부과되는 개발부담금은 포함하지 아니한다.
3. 운영방향
1-3-1. 이 기준은 주택건설사업 관련 행정기관 등이 기반시설 기부채납의 부담수준을 결정하는 기준이 된다.
4. 적용대상
1-4-1. 이 기준은 법 제15조제1항 및 제3항에 따라 민간택지에 사업계획의 승인을 얻어 시행하는 주택건설사업에 적용한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」제28조에 따라 기반시설 설치 계획이 반영된 기업형임대주택 공급촉진지구에 사업계획의 승인을 얻어 시행하는 주택건설사업은 제외한다.
1-4-2. 이 기준이 적용되는 주택건설사업에 대하여는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제49조제2항에 따른 지구단위계획수립지침 제3장 제17절 3-17-5에도 불구하고 이 기준에 따른다.
5. 기반시설 기부채납 원칙
1-5-1. 기반시설 기부채납은 주택건설사업을 시행함에 있어 공공성을 확보하고 원활한 주택건설사업을 저해하지 아니하는 적정한 수준에서 이루어지도록 한다.
1-5-2. 기반시설 기부채납 부담수준의 결정시기를 명확히 하여 주택건설사업의 예측가능성을 극대화한다.
1-5-3. 승인권자는 주택건설사업자가 기반시설을 기부채납하는 경우에 그에 대한 보상으로 추가로 부여받을 수 있는 용적률(이하 ‘완화용적률’이라 한다)을 보장하여 주택건설사업자가 자발적으로 쾌적한 주거환경 조성에 기여할 수 있도록 유도한다.
제2절 주택건설사업 관련 기반시설 기부채납 부담기준
1. 기반시설 기부채납 산정기준
2-1-1. 이 절에서 주택건설사업의 기반시설 기부채납 부담수준을 정할 때는 주택건설사업자가 국가 및 지방자치단체 등으로부터 무상 양여(공공시설의 귀속 포함) 받은 국유지공유지의 부지면적을 차감하여 산정한다.
2. 주택건설사업
2-2-1. 주택건설사업의 사업계획을 수립할 경우 기반시설 기부채납 부담수준은 해당 사업부지 면적의 8% 범위 내로 한다.
2-2-2. 「녹색건축물 조성 지원법」제16조에 따른 녹색건축 인증 및 같은 법 제17조에 따른 에너지효율등급을 받거나, 제17조에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 주택건설사업의 경우에는 2-2-1에 따른 기반시설 기부채납 부담수준에 대하여 다음과 같이 경감률을 적용한다.
(1) 건축물 에너지효율인증등급 및 녹색건축 인증등급에 따른 최대 경감률은 아래 표와 같다.
(2) 제로에너지건축물 인증에 따른 최대경감률은 15%로 한다.
2-2-3. 2-2-1과 2-2-2에도 불구하고, 「건축법」제4조에 따른 건축위원회(이하 ‘건축위원회’라 한다)가 부득이 필요하다고 인정하는 경우에는 승인권자가 건축위원회에 상정한 기반시설 기부채납 토지면적 비율의 50%를 초과하지 아니하는 범위 내에서 기반시설 기부채납 부담수준을 높일 수 있다.
2-2-4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 ‘국토계획법 시행령’이라 한다) 제30조 각 호에 따른 용도지역 내의 변경(예: 제2종일반주거지역→제3종일반주거지역으로 변경)하는 경우, 승인권자는 사업시행자와 협의하여 2-2-1, 2-2-2 및 2-2-3에 따른 기반시설 기부채납 최대 상한에 10%p를 추가할 수 있다.
2-2-5. 국토계획법 시행령 제30조 각 호에 따른 용도지역 간의 변경(예: 제2종일반주거지역→상업지역으로 변경)을 하는 경우, 승인권자는 변경된 용적률과 토지가치 등을 고려하여 별도의 부담기준을 정하여 운영할 수 있다.
제3절 주택건설사업 관련 기반시설 설치기준 등
1. 기반시설의 설치기준 등
3-1-1. 주택건설사업 관련 기반시설 기부채납은 기반시설의 부지를 제공하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 도로공원녹지주차장의 경우에는 부지 및 시설을 함께 기부채납할 수 있다.
3-1-2. 주택건설사업자가 도로공원녹지주차장 외의 기반시설에 대하여 시설을 설치하여 기부채납하는 경우, 해당 기반시설의 설치비용에 상응하는 가액(價額)의 부지를 제공한 것으로 본다.
(1) 기반시설 설치비용 및 이에 상응하는 부지 가액의 산정방법은 국토계획법 시행령 제46조제1항제2호를 준용한다.
3-1-3. 기반시설 기부채납 부지는 개발사업 대상지 및 주변지역 주민들이 편리하게 이용할 수 있는 곳으로 정하여야 한다.
3-1-4. 기반시설 기부채납 부지는 그 시설의 기능을 충분히 수행할 수 있는 적정규모로 계획하고, 기반시설의 효용성이 낮은 자투리형 토지의 기부채납은 지양하여야 한다.
3-1-5. 승인권자는 건축위원회가 심의의결한 기반시설 기부채납 외에 사업계획승인 과정 등에서 추가로 기반시설 기부채납을 요구하여서는 아니 된다.
3-1-6. 승인권자는 이 기준이 적용되는 주택건설사업의 승인 과정에서 사업계획승인 조건 외의 기반시설 기부채납과 관련한 별도의 협약서를 주택건설사업자와 작성하여서는 아니 된다.
제4절 기타 운영사항
1. 완화용적률 보장방안
4-1-1. 승인권자는 제2절의 기반시설 기부채납 부담기준을 적용함에 있어 완화용적률이 각종 심의 또는 협의과정 중 제한되지 아니하도록 이를 보장하여야 한다.
4-1-2. 사업의 특성으로 인하여 부여받지 못한 완화용적률이 있는 경우, 주택건설사업 승인권자는 협의를 통하여 기반시설 기부채납 부담수준을 조정하는 등 주택건설사업자의 손실보전 방안을 마련하여야 한다.
제5절 행정사항
1. 재검토기한
5-1-1. 국토교통부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령 훈령 334호)에 따라 이 고시에 대하여 2018년 1월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 국토계획법 시행령 )
[시행 2023. 7. 18.] [대통령령 제33637호, 2023. 7. 18., 일부개정]
제46조(도시지역 내 지구단위계획구역에서의 건폐율 등의 완화적용) ①지구단위계획구역(도시지역 내에 지정하는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)에서 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 법 제52조의2제1항 각 호의 시설(이하 이 조 및 제46조의2에서 “공공시설등”이라 한다)의 부지로 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 경우[지구단위계획구역 밖의 「하수도법」 제2조제14호에 따른 배수구역에 공공하수처리시설을 설치하여 제공하는 경우(지구단위계획구역에 다른 공공시설 및 기반시설이 충분히 설치되어 있는 경우로 한정한다)를 포함한다]에는 법 제52조제3항에 따라 그 건축물에 대하여 지구단위계획으로 다음 각 호의 구분에 따라 건폐율ㆍ용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. 이 경우 제공받은 공공시설등은 국유재산 또는 공유재산으로 관리한다. <개정 2005. 9. 8., 2006. 3. 23., 2008. 9. 25., 2011. 3. 9., 2012. 1. 6., 2012. 4. 10., 2019. 3. 19., 2021. 7. 6.>
1. 공공시설등의 부지를 제공하는 경우에는 다음 각 목의 비율까지 건폐율ㆍ용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. 다만, 지구단위계획구역 안의 일부 토지를 공공시설등의 부지로 제공하는 자가 해당 지구단위계획구역 안의 다른 대지에서 건축물을 건축하는 경우에는 나목의 비율까지 그 용적률만 완화하여 적용할 수 있다.
가. 완화할 수 있는 건폐율 = 해당 용도지역에 적용되는 건폐율 × [1 ＋ 공공시설등의 부지로 제공하는 면적(공공시설등의 부지를 제공하는 자가 법 제65조제2항에 따라 용도가 폐지되는 공공시설을 무상으로 양수받은 경우에는 그 양수받은 부지면적을 빼고 산정한다. 이하 이 조에서 같다)÷ 원래의 대지면적] 이내
나. 완화할 수 있는 용적률 ＝ 해당 용도지역에 적용되는 용적률 ＋ [1.5 × (공공시설등의 부지로 제공하는 면적 × 공공시설등 제공 부지의 용적률)÷ 공공시설등의 부지 제공 후의 대지면적] 이내
다. 완화할 수 있는 높이 = 「건축법」 제60조에 따라 제한된 높이 × (1 ＋ 공공시설등의 부지로 제공하는 면적÷ 원래의 대지면적) 이내
2. 공공시설등을 설치하여 제공(그 부지의 제공은 제외한다)하는 경우에는 공공시설등을 설치하는 데에 드는 비용에 상응하는 가액(價額)의 부지를 제공한 것으로 보아 제1호에 따른 비율까지 건폐율ㆍ용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. 이 경우 공공시설등 설치비용 및 이에 상응하는 부지 가액의 산정 방법 등은 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정한다.
3. 공공시설등을 설치하여 그 부지와 함께 제공하는 경우에는 제1호 및 제2호에 따라 완화할 수 있는 건폐율ㆍ용적률 및 높이를 합산한 비율까지 완화하여 적용할 수 있다.
②특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 지구단위계획구역에 있는 토지를 공공시설부지로 제공하고 보상을 받은 자 또는 그 포괄승계인이 그 보상금액에 국토교통부령이 정하는 이자를 더한 금액(이하 이 항에서 “반환금”이라 한다)을 반환하는 경우에는 당해 지방자치단체의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 바에 따라 제1항제1호 각 목을 적용하여 당해 건축물에 대한 건폐율ㆍ용적률 및 높이제한을 완화할 수 있다. 이 경우 그 반환금은 기반시설의 확보에 사용하여야 한다. <신설 2004. 1. 20., 2005. 9. 8., 2008. 2. 29., 2012. 4. 10., 2013. 3. 23.>
③지구단위계획구역에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 「건축법」 제43조제1항에 따른 공개공지 또는 공개공간을 같은 항에 따른 의무면적을 초과하여 설치한 경우에는 법 제52조제3항에 따라 당해 건축물에 대하여 지구단위계획으로 다음 각 호의 비율까지 용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2005. 9. 8., 2008. 9. 25., 2012. 4. 10.>
1. 완화할 수 있는 용적률 = 「건축법」 제43조제2항에 따라 완화된 용적률+(당해 용도지역에 적용되는 용적률×의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내
2. 완화할 수 있는 높이 = 「건축법」 제43조제2항에 따라 완화된 높이+(「건축법」 제60조에 따른 높이×의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내
④지구단위계획구역에서는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 도시ㆍ군계획조례의 규정에 불구하고 지구단위계획으로 제84조에 규정된 범위안에서 건폐율을 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2012. 4. 10.>
⑤지구단위계획구역에서는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 지구단위계획으로 법 제76조의 규정에 의하여 제30조 각호의 용도지역안에서 건축할 수 있는 건축물(도시ㆍ군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물의 경우 도시ㆍ군계획조례에서 허용되는 건축물에 한한다)의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 범위안에서 이를 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2012. 4. 10.>
⑥지구단위계획구역의 지정목적이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 지구단위계획으로 「주차장법」 제19조제3항의 규정에 의한 주차장 설치기준을 100퍼센트까지 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2005. 9. 8., 2008. 2. 29., 2012. 4. 10., 2013. 3. 23.>
1. 한옥마을을 보존하고자 하는 경우
2. 차 없는 거리를 조성하고자 하는 경우(지구단위계획으로 보행자전용도로를 지정하거나 차량의 출입을 금지한 경우를 포함한다)
3. 그 밖에 국토교통부령이 정하는 경우
⑦다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 지구단위계획으로 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 120퍼센트 이내에서 용적률을 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2012. 4. 10.>
1. 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해 지구를 지구단위계획구역으로 지정한 경우
2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우로서 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 권고에 따라 공동개발을 하는 경우
가. 지구단위계획에 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 되어 있는 경우
나. 지구단위계획에 합벽건축을 하도록 되어 있는 경우
다. 지구단위계획에 주차장ㆍ보행자통로 등을 공동으로 사용하도록 되어 있어 2필지 이상의 토지에 건축물을 동시에 건축할 필요가 있는 경우
⑧도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해 지구를 지구단위계획구역으로 지정한 경우에는 법 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 「건축법」 제60조에 따라 제한된 건축물높이의 120퍼센트 이내에서 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2005. 9. 8., 2008. 9. 25., 2012. 4. 10.>
⑨제1항제1호나목(제1항제2호 및 제2항에 따라 적용되는 경우를 포함한다), 제3항제1호 및 제7항은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2004. 1. 20., 2011. 7. 1., 2012. 4. 10.>
1. 개발제한구역ㆍ시가화조정구역ㆍ녹지지역 또는 공원에서 해제되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역인 경우
2. 기존의 용도지역 또는 용도지구가 용적률이 높은 용도지역 또는 용도지구로 변경되는 경우로서 기존의 용도지역 또는 용도지구의 용적률을 적용하지 아니하는 경우
⑩제1항 내지 제4항 및 제7항의 규정에 의하여 완화하여 적용되는 건폐율 및 용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율의 150퍼센트 및 용적률의 200퍼센트를 각각 초과할 수 없다. <개정 2004. 1. 20.>
⑪ 제1항에도 불구하고 법 제51조제1항제8호의2에 따라 지정된 지구단위계획구역 내 준주거지역(제45조제2항 전단에 따라 준주거지역으로 변경하는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에서 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 공공시설등의 부지로 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 경우에는 법 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 법 제78조제1항제1호가목에 따른 용적률의 140퍼센트 이내의 범위에서 용적률을 완화하여 적용할 수 있다. 이 경우 공공시설등의 부지를 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 비용은 용적률 완화에 따른 토지가치 상승분[「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(이하 “감정평가법인등”이라 한다)이 용적률 완화 전후에 각각 감정평가한 토지가액의 차이를 말한다]의 범위로 하며, 그 비용 중 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 비율 이상은 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택을 제공하는 데에 사용해야 한다. <신설 2021. 1. 26., 2021. 7. 6.>
⑫ 법 제51조제1항제8호의2에 따라 지정된 지구단위계획구역 내 준주거지역에서 「공공주택 특별법」에 따른 도심 공공주택 복합사업(같은 법 시행령 별표 4의2 제1호가목의 주거상업고밀지구에서 시행하는 사업으로 한정한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재개발사업을 시행하는 경우에는 법 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 법 제78조제1항제1호가목에 따른 용적률의 140퍼센트 이내의 범위에서 용적률을 완화하여 적용할 수 있다. <신설 2022. 1. 18.>
⑬ 법 제51조제1항제8호의2에 따라 지정된 지구단위계획구역 내 준주거지역에서는 법 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 「건축법」 제61조제2항에 따른 채광(採光) 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 200퍼센트 이내의 범위에서 완화하여 적용할 수 있다. <신설 2021. 1. 26., 2022. 1. 18.>
⑭ 법 제29조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정권자는 지구단위계획구역 내 「국가첨단전략산업 경쟁력 강화 및 보호에 관한 특별조치법」 제2조제1호에 따른 국가첨단전략기술을 보유하고 있는 자가 입주하는(이미 입주한 경우를 포함한다) 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호에 따른 산업단지에 대하여 용적률 완화에 관한 산업통상자원부장관의 요청이 있는 경우 같은 법 제3조제1항에 따른 산업입지정책심의회의 심의를 거쳐 법 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 제85조제1항 각 호에 따른 용도지역별 최대한도의 140퍼센트 이내의 범위에서 용적률을 완화하여 적용할 수 있다. <신설 2023. 3. 21.>
지구단위계획수립지침 [시행 2023. 7. 21.] [국토교통부훈령 제1639호, 2023. 7. 21., 일부개정]
제17절 기반시설 기부채납 운영기준
3-17-1. 기반시설 기부채납 운영기준은 개발사업자에게 과도한 기부채납(공공시설 무상귀속 포함) 요구를 방지하기 위하여 규정한 사항으로 개발사업을 시행함에 있어 공공성의 확보와 적정 수준의 개발이익이 조화될 수 있도록 하고, 개발사업자의 정당한 재산권 행사를 제한하거나 사업 추진에 지장을 초래하는 과도한 기부채납은 지양한다.
3-17-2. 동 운영기준은 지구단위계획입안 및 결정권자와 개발사업자 등이 기반시설 기부채납을 협의하여 결정함에 있어 적용하는 기준으로 지방자치단체장은 본 기준의 범위내에서 지역여건 또는 사업의 특성 등을 고려하여 자체 실정에 맞는 별도의 기준을 마련하여 운영할 수 있다.
3-17-3. 원칙적으로 당해 개발사업과 관련이 있는 기반시설을 기부채납 하도록 하고 특별한 사유가 없는 한 해당 사업과 관련이 없는 기부채납은 지양한다.
3-17-4. 적용대상은 법 제26조제1항의 규정에 따라 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항에 대하여 주민이 입안 제안하는 도시ㆍ군관리계획으로 한다.
3-17-5. 기부채납 총부담은 대상 부지 토지면적을 기준으로 10～20%(주거ㆍ상업ㆍ공업지역은 10～15%) 수준에서 협의를 통하여 결정하되(용도지역 변경 등을 수반하는 개발사업의 경우 이를 고려할 수 있다), 최대 25%를 초과하지 않는 것을 원칙으로 한다.(기반시설을 설치하여 기부채납을 하는 경우에는 기반시설 설치비용을 토지면적으로 환산한다)
3-17-6. 3-17-5의 기준을 적용함에 있어 지역여건이나 지역경제 활성화 차원에서 필요한 경우 위 부담기준보다 낮거나 높은 비율로 협의 결정하거나 기부채납을 요구하지 아니할 수 있다. 단, 기부채납 부담률을 위 최대 기준보다 높게 결정할 필요가 있는 경우에는 그 사유를 명백히 밝혀야 한다.
3-17-7. 기반시설의 기부채납 시에는 3-17-5에서 정한 부담기준을 원칙으로 하여 관련 지자체와의 협의를 통해 기부채납의 규모, 시설의 종류 및 위치, 방식 등을 결정하되, 도시ㆍ건축공동위원회 심의 시에도 동 부담기준의 범위내에서 검토하는 것을 원칙으로 한다.
3-17-8. 기부채납 시설은 개발사업 대상지 및 주변지역 주민들이 편리하게 이용할 수 있는 위치에 입지하도록 하고, 개발사업 대상지내 건축물 등을 위해 배타적으로 이용될 우려가 있는 지역은 배제한다.
3-17-9. 기부채납 시설은 그 시설의 기능을 충분히 수행할 수 있는 적정규모로 계획하고, 기반시설의 효용성이 낮은 자투리형 토지의 기부채납은 지양하여야 한다.
LH 카드뉴스
국토계획법 (시행일 2021. 7. 13)
제52조의2(공공시설등의 설치비용 등) ① 제51조제1항제8호의2 또는 제8호의3에 해당하는 지역의 전부 또는 일부를 지구단위계획구역으로 지정함에 따라 지구단위계획으로 제36조제1항제1호 각 목 간의 용도지역이 변경되어 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화되는 경우 또는 제52조제1항에 따른 지구단위계획으로 제43조에 따른 도시ㆍ군계획시설 결정이 변경되어 행위제한이 완화되는 경우에는 해당 지구단위계획구역에서 건축물을 건축하려는 자(제26조제1항제2호에 따라 도시ㆍ군관리계획이 입안되는 경우 입안 제안자를 포함한다)가 용도지역의 변경 또는 도시ㆍ군계획시설 결정의 변경 등으로 인한 토지가치 상승분(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 용도지역의 변경 또는 도시ㆍ군계획시설 결정의 변경 전ㆍ후에 대하여 각각 감정평가한 토지가액의 차이를 말한다)의 범위에서 지구단위계획으로 정하는 바에 따라 해당 지구단위계획구역 안에 다음 각 호의 시설(이하 이 조에서 “공공시설등”이라 한다)의 부지를 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하도록 하여야 한다.
1. 공공시설
2. 기반시설
3. 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택 또는 「건축법」 및 같은 법 시행령 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사 등 공공필요성이 인정되어 해당 시ㆍ도 또는 대도시의 조례로 정하는 시설
② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지구단위계획구역 안의 공공시설등이 충분한 것으로 인정될 때에는 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군에 지구단위계획으로 정하는 바에 따라 다음 각 호의 사업에 필요한 비용을 납부하는 것으로 갈음할 수 있다.
1. 도시ㆍ군계획시설결정의 고시일부터 10년 이내에 도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 아니한 도시ㆍ군계획시설의 설치
2. 제1항제3호에 따른 시설의 설치
3. 공공시설 또는 제1호에 해당하지 아니하는 기반시설의 설치
③ 제1항에 따른 지구단위계획구역이 특별시 또는 광역시 관할인 경우에는 제2항에 따른 공공시설등의 설치 비용 납부액 중 대통령령으로 정하는 비율에 해당하는 금액은 해당 지구단위계획구역의 관할 구(자치구를 말한다. 이하 같다) 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 귀속된다.
④ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항에 따라 납부받거나 제3항에 따라 귀속되는 공공시설등의 설치 비용의 관리 및 운용을 위하여 기금을 설치할 수 있다.
⑤ 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군은 제2항에 따라 납부받은 공공시설등의 설치 비용의 100분의 10 이상을 제2항제1호의 사업에 우선 사용하여야 하고, 해당 지구단위계획구역의 관할 구 또는 군은 제3항에 따라 귀속되는 공공시설등의 설치 비용의 전부를 제2항제1호의 사업에 우선 사용하여야 한다. 이 경우 공공시설등의 설치 비용의 사용기준 등 필요한 사항은 해당 시ㆍ도 또는 대도시의 조례로 정한다.
⑥ 제2항에 따른 공공시설등의 설치 비용 납부액의 산정기준 및 납부방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[본조신설 2021. 1. 12.]
[시행일 : 2021. 7. 13.] 제52조의2
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
[시행 2021. 7. 13.] [법률 제17898호, 2021. 1. 12., 일부개정]
【제정·개정이유】
[일부개정]
◇ 개정이유
장기미집행 도시ㆍ군계획시설의 설치, 공공임대주택 등의 확보를 위하여 기부채납을 활용할 수 있는 법률적 근거를 마련하고, 입지규제최소구역 제도의 활성화를 위한 방안을 마련하며, 관리지역 등 난개발이 우려되는 지역의 체계적 관리를 위하여 성장관리계획제도의 법률적 근거를 마련하는 한편, 지구단위계획 중 교통처리계획의 작성 시 보행자의 안전을 고려하도록 하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 성장관리계획의 정의를 규정하여 제도의 개념을 명확히 함(제2조제5호의3 신설).
나. 주민에게 입지규제최소구역 지정 및 변경과 입지규제최소구역계획의 수립 및 변경에 관한 도시ㆍ군관리계획 입안을 제안할 수 있도록 함(제26조제1항제4호 신설).
다. 청취한 주민 의견을 도시ㆍ군관리계획안에 반영하려는 경우 또는 관계 행정기관의 장과의 협의 및 도시계획위원회 심의에서 제시된 의견을 반영하여 도시ㆍ군관리계획을 결정하려는 경우로서 그 내용이 중요한 사항인 경우에는 그 내용을 다시 공고ㆍ열람하게 하여 주민의 의견을 듣도록 함(제28조제4항 신설).
라. 입지규제최소구역의 지정 대상을 창의적인 지역개발이 필요한 지역으로 확대함(제40조의2제1항제6호 신설).
마. 지구단위계획 수립 시 교통처리계획은 보행안전 등을 고려하여 수립하도록 함(제52조제1항제7호).
바. 납부 받은 공공시설 등의 설치 비용을 해당 지구단위계획구역이 속한 특별시나 광역시의 관할 구역 안에서 사용할 수 있도록 허용하되, 공공시설 등의 설치 비용 납부액의 일부를 해당 지구단위계획구역이 속한 자치구 또는 광역시의 관할 구역에 있는 군에 배분하고, 공공시설 등의 설치 비용 납부액의 일부를 장기미집행 도시ㆍ군계획시설 설치에 우선 사용하도록 함(제52조의2 신설).
사. 지구단위계획에 맞게 건축해야 하는 건축물 범위에 일정 기간 내 철거가 예상되는 가설건축물 등은 포함되지 않음을 명확히 함(제54조).
아. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 개발수요가 많아 무질서한 개발이 진행되고 있거나 진행될 것으로 예상되는 지역 등에 대해 성장관리계획구역을 지정할 수 있도록 함(제75조의2 신설).
자. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 성장관리계획구역을 지정할 때에는 성장관리계획을 수립하도록 하고, 성장관리계획으로 정하는 바에 따라 완화할 수 있는 건폐율 및 용적률의 범위를 정함(제75조의3 신설).
차. 성장관리계획구역에서 개발행위 또는 건축물의 용도변경을 하려면 그 성장관리계획에 맞게 하도록 함(제75조의4 신설).
카. 입지규제최소구역에서 「건축법」 제43조에 따른 공개 공지 등을 확보하지 아니할 수 있도록 하는 특례를 마련함(제83조의2제1항제4호 신설).
타. 법률 등의 위반자에 대한 처분 대상에 개발행위허가를 받고 그 개발행위허가의 조건을 이행하지 아니한 자와 성장관리계획구역에서 그 성장관리계획에 맞지 아니하게 개발행위를 하거나 건축물의 용도를 변경한 자를 추가함(제133조제1항제5호의3 및 제7호의3 신설).
<법제처 제공>
2013.0729. 발행
2013.0820. 보완
2013.1031. 보완
2016.0404. 보완
2019.0814. 보완
2021.0310. 보완
2024.0110. 보완
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