산업단지 분양 선수금

개발사업/산업단지

by 도시연구소 2021. 4. 19. 08:49

분양 선수금 요건

산입법

제32조(선수금) 사업시행자는 그가 조성하는 용지를 분양받거나 시설물을 이용하려는 자로부터 대통령령으로 정하는 바에 따라 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있다.

산입법 시행령

제30조(선수금) ①법 제32조에 따라 선수금을 받으려는 사업시행 자 중 법 제16조제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 자는 해당 산업단지의 실시계획승인을 받아야 하고, 법 제16조제1항제2호의2 및 제3호부터 제6호까지의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 산업단지의 실시계획승인을 받은 후 다음 각 호의 구분에 따른 요건을 갖추어야 한다. <개정 1996. 6. 29., 1999. 3. 26., 2001. 6. 30., 2005. 3. 25., 2006. 4. 20., 2007. 10. 4., 2008. 9. 25., 2014. 7. 14., 2014. 12. 16., 2016. 2. 11., 2017. 6. 20., 2018. 12. 11.>

1. 법 제16조제1항제2호의2 또는 제4호(법 제16조제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 자의 출자비율의 합이 100분의 20 이상인 법인만 해당한다)에 해당하는 사업시행자 : 실시계획승인을 받은 사업시행토지면적의 100분의 30이상의 토지에 대한 소유권을 확보하고 산업단지개발사업에 착수할 것

2. 법 제16조제1항제3호ㆍ제4호(법 제16조제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 자의 출자비율의 합이 100분의 20 미만인 법인에 한한다)ㆍ제5호 및 제6호에 해당하는 사업시행자 : 다음 각 목의 요건을 갖출 것

가. 분양하고자 하는 토지에 대한 소유권을 확보하고 당해 토지에 설정된 저당권을 말소하였을 것. 다만, 부득이한 사유로 토지소유권을 확보하지 못하였거나 저당권을 말소하지 못한 경우에는 사업시행자ㆍ토지소유자 및 저당권자는 다음 내용의 공동약정서를 공증하여 실시계획승인권자에게 제출하여야 한다.

(1) 토지소유자는 제3자에게 당해 토지를 양도하거나 담보로 제공하지 아니할 것

(2) 선수금을 납부한 자가 준공인가 또는 준공인가전 사용허가를 받아 당해 토지를 사용하게 되는 경우에는 토지소유자 및 저당권자는 지체없이 소유권을 이전하고, 저당권을 말소할 것

나. 분양하고자 하는 토지에 대한 용지조성공사를 착공하였을 것

다. 선분양계약의 불이행시 선수금액의 환불을 담보하기 위하여 다음 내용의 보증 또는 보험금액 및 기간등을 기재한 보증서등(「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제37조제2항의 규정에 의한 보증서ㆍ보험증권ㆍ정기예금증서ㆍ수익증권등을 말한다. 이하 같다)을 실시계획승인권자에게 제출할 것

(1) 보증 또는 보험금액은 선수금에 그 금액에 대한 보증 또는 보험기간에 해당하는 약정이자상당액(한국은행 통계월보상의 기업대출금리수준에 따라 산출한 금액을 말한다)을 가산한 금액이상으로 할 것

(2) 보증 또는 보험기간의 개시일은 선수금을 받는 날 이전이어야 하며 그 종료일은 준공예정일부터 30일이상으로 할 것. 다만, 그 사업기간을 연장하는 경우에는 당초의 보증 또는 보험기간에 그 연장하고자 하는 기간을 가산한 기간을 보증 또는 보험기간으로 하는 보증서등을 제출하여야 한다.

라. 제39조제1항에 따른 분양계획서를 실시계획승인권자에게 제출할 것

②사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 미리 토지를 분양하거나 시설물을 이용하게 한 후에는 당해 토지를 담보로 제공하여서는 아니된다.

③실시계획승인권자는 사업시행자가 선분양계약 내용대로 사업을 이행하지 아니하거나 이행할 능력이 없다고 인정하는 경우에는 당해 산업단지의 준공전에 보증서등을 선수금액의 환불을 위하여 사용할 수 있다.

국토교통부 - 「산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령」 제30조제1항제1호에 따른 “토지에 대한 소유권을 확보하고”의 의미(「산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령」 제30조제1항제1호 등 관련)

안건번호14-0329

회신일자2014-09-19

1. 질의요지
「산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령」 제30조제1항제1호에서는 “법 제32조에 따라 선수금을 받으려는 사업시행자 중 법 제16조제1항제4호(법 제16조제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 자의 출자비율의 합이 100분의 20 이상인 법인만 해당한다)에 해당하는 사업시행자는 해당 산업단지의 실시계획승인을 받은 후 실시계획승인을 받은 사업시행토지 면적의 100분의 30 이상의 토지에 대한 소유권을 확보하고 산업단지개발사업에 착수할 것의 요건을 갖추어야 한다.”고 규정하고 있는바,

토지에 대한 소유권을 취득하지 않고 단지 토지소유자로부터 사용동의를 받은 경우도 「산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령」 제30조제1항제1호에 따라 사업시행자가 선수금을 받기 위한 요건인 “토지에 대한 소유권을 확보”한 것으로 볼 수 있는지?

※ 질의배경

○ 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제16조제1항제4호의 사업시행자인 민원인(지방자치단체가 20% 이상을 출자한 법인)이 같은 법 시행령 제30조제1항제1호를 근거로 선수금을 받으려고 함.

○ 민원인은 토지소유자로부터 사용동의를 받은 경우가 「산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령」 제30조제1항제1호에 따른 “토지에 대한 소유권을 확보하고”에 포함되는지에 관해 국토교통부에 질의하였으나 , 국토교통부는 그 소유권의 “확보”가 소유권의 취득을 의미하고, 소유자로부터 사용동의를 받은 것은 포함할 수 없다는 답변을 하였고, 이에 이의가 있어 이 건 법령해석을 요청함.

3. 회답
토지에 대한 소유권을 취득하지 않고 단지 토지소유자로부터 사용동의를 받은 경우는 「산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령」 제30조제1항제1호에 따라 사업시행자가 선수금을 받기 위한 요건인 “토지에 대한 소유권을 확보”한 것으로 볼 수 없다고 할 것입니다.

4. 이유
「산업입지 및 개발에 관한 법률」(이하 “산업입지법”이라고 함) 제32조에서는 사업시행자는 그가 조성하는 용지를 분양받거나 시설물을 이용하려는 자로부터 대통령령으로 정하는 바에 따라 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제30조제1항제1호에서는 같은 법 제32조에 따라 선수금을 받으려는 사업시행 자 중 같은 법 제16조제1항제4호(같은 법 제16조제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 자의 출자비율의 합이 100분의 20 이상인 법인만 해당한다)에 해당하는 사업시행자는 해당 산업단지의 실시계획승인을 받은 후 실시계획승인을 받은 사업시행토지면적의 100분의 30이상의 토지에 대한 소유권을 확보하고 산업단지개발사업에 착수할 것의 요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있는바,
이 사안은 토지에 대한 소유권을 취득하지 않고 단지 토지소유자로부터 사용동의를 받은 경우도 산업입지법 제30조제1항제1호에 따라 사업시행자가 선수금을 받기 위한 요건인 “토지에 대한 소유권을 확보”한 것으로 볼 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 산업입지법 제32조 및 같은 법 시행령 제30조에 따른 선수금 제도는 사업시행자가 산업단지개발사업의 완료 전에 토지의 분양 대금이나 시설물의 이용 대금의 일부 또는 전부를 미리 받을 수 있게 함으로써 사업진행에 필요한 자금을 확보할 수 있게 해 주는 제도로서, 산업입지법 시행령 제30조제1항제1호에서 선수금을 받으려는 사업시행자로 하여금 일정 비율 이상의 토지 소유권을 확보하도록 한 것은 산업단지의 지정이 해제되는 등의 사유로 산업단지개발사업이 중단된 경우에 사업시행자가 확보한 토지가 선수금을 담보함으로써 미리 선수금을 낸 자들을 보호하려는 취지로 이해됩니다. 이와 같은 입법취지에 비추어 보면, 산업입지법 시행령 제30조제1항제1호에서 선수금을 받을 수 있는 요건으로 정한 “토지소유권 확보”의 의미는 보다 엄격하게 해석되어야 할 것입니다.
그런데, 토지소유자로부터 산업단지개발사업을 위한 사용동의를 받는 등의 방식으로 토지를 사용할 권리를 얻는 것과 토지에 대한 소유권을 취득하는 것은 법적인 의미에서 서로 구별되는 개념이라 할 것이고, 위에서 살펴 본 선수금 제도의 입법취지에 비추어 볼 때 토지에 대한 소유권을 취득하지 않고 단지 사용할 권리만을 취득한 경우까지 “토지소유권을 확보”한 것으로 보는 것은 맞지 않다고 하겠습니다.
나아가, 산업입지법 제22조제4항 본문에서는 사업시행자가 산업단지개발사업에 필요한 토지 등을 수용하거나 사용하기 위한 재결의 신청요건에 관해 규정하면서 “토지를 확보(토지소 유권을 취득하거나 토지소유자로부터 사용동의를 받은 것을 말한다)”이라고 규정함으로써 같은 법령 내에서 토지소유권을 확보한 것과 토지에 대한 사용동의를 받은 경우를 명확하게 구분하여 사용하고 있다는 점에서 보더라도, 산업입지법 제30조제1항제1호에서 선수금을 받을 수 있는 요건으로 정한 “토지에 대한 소유권을 확보하고”에는 토지소유자로부터 단지 해당 토지에 대한 사용동의만 받은 경우는 포함되지 않는다는 것이 분명하다고 하겠습니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 토지에 대한 소유권을 취득하지 않고 단지 토지소유자로부터 사용동의를 받은 경우는 산업입지법 시행령 제30조제1항제1호에 따라 사업시행자가 선수금을 받기 위한 요건인 “토지에 대한 소유권을 확보”한 것으로 볼 수 없다고 할 것입니다.