공동주택 건설사업 세금(아파트 부가세)

토지 취득세

- 합계 4.6%(취득세 4.0%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%)

- 토지매입 가격의 4.6% 부과

 

국민주택채권매입 

- 토지 등기시

- 건축 허가시

 

분양가에 붙는 부가세

- 전용면적 85㎡ 이상인 경우에만 10% 납부 (통상 분양가에 포함)

- 전용면적 85㎡ 이하는 면제

- 공동주택은 토지 + 건물을 분양

- 부가세는 토지는 없고 건물에만 붙으므로, 정확한 비율은 그때 그때 다름. (개략 검토할 때에는 대략 7% 수준으로 검토하는 경우 많음)

 

조세특례제한법
제106조(부가가치세의 면제 등) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2022년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제2호, 제3호, 제4호의5 및 제9호는 2023년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용하고, 제8호의3은 2015년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

 

세법은 수도권 및 비수도권 도시지역은 전용면적 85㎡ 이하, 비수도권 읍면지역은 전용면적 100㎡ 이하의 주택을 '국민주택'으로 정하여 그 공급에 대하여 부가가치세를 면제한다.

 

국민주택 규모 초과 임대주택은 분양전환시에도 부가가치세세 납부

국민주택 규모를 초과한 임대주택을 분양으로 전환하면 부가가치세를 면제받을 수 있나?
국세청은 지난달 21일 국민주택 규모를 초과하는 주택을 임대사업 목적으로 매입했으나 임대가 되지 않아 경제자유구역특별법에 따라 분양으로 전환하는 경우 부가세가 면제되는지를 묻는 질의에 부가세가 과세된다고 밝혔다.
[출처] 한국세정신문 (https://www.taxtimes.co.kr)

 

 

발코니 확장 공사비는 부가가치세를 내야 한다.

발코니 확장은 국민주택규모 아파트 공급에 필수적으로 부수되는 건설용역으로 보기 어려운 점 등에 비추어 부가가치세 면제 대상으로 볼 수 없다(조심2018서4116).

사실관계 및 판단=발코니는 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간이며 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간으로서 공동주택의 경우 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 전용면적에 포함되지 아니하고 건축법에서도 발코니는 주거 전용면적에서 제외하고 있는 점, 청구법인은 주택건설용역과 별도로 쟁점 용역에 대한 공사비를 시행사와 별도로 합의하여 지급받은 점, 발코니 확장은 국민주택규모아파트 공급에 필수적으로 부수되는 건설용역으로 보기 어려운 점 등에 비추어 발코니 확장공사 용역이 국민주택 규모 아파트에 필수적으로 부수되는 용역으로 보기 어렵다. 즉 부가가치세가 과세된다.

출처 : http://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=24697 

 

발코니 확장 공사비를 수분양자에게 따로 받지 않고, 분양가에 포함한 경우에도 발코니 확장 공사비에 대해서는 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다는 조세심판원의 판단이 있다.

출처 : https://legalengine.co.kr/cases/ACZZUSynlNt7evP6vd97Xw