주택사업 토지사업, 등록사업자 공동사업 시행 및 시공

주택건설사업자로 등록되어 있지 않은 토지소유자는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.

 

 

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주택법

제5조(공동사업주체) ① 토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 제4조제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 제4조에 따라 등록을 한 자(이하 “등록사업자”라 한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다.

② 제11조에 따라 설립된 주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택조합은 제외한다)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자(지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다.

③ 고용자가 그 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다. 이 경우 고용자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다.

④ 제1항부터 제3항까지에 따른 공동사업주체 간의 구체적인 업무ㆍ비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령으로 정하는 범위에서 당사자 간의 협약에 따른다.

 

주택법 시행령

제16조(공동사업주체의 사업시행) ① 법 제5조제1항에 따라 공동으로 주택을 건설하려는 토지소유자와 등록사업자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다.

1. 등록사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자일 것

가. 제17조제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 자

나. 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업(건축공사업 또는 토목건축공사업만 해당한다)의 등록을 한 자

2. 주택건설대지가 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ전세권ㆍ지상권 등(이하 “저당권등”이라 한다)의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등을 말소할 것. 다만, 저당권등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우는 예외로 한다.

3. 토지소유자와 등록사업자 간에 다음 각 목의 사항에 대하여 법 및 이 영이 정하는 범위에서 협약이 체결되어 있을 것

가. 대지 및 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다)의 사용ㆍ처분

나. 사업비의 부담

다. 공사기간

라. 그 밖에 사업 추진에 따르는 각종 책임 등 사업 추진에 필요한 사항

② 법 제5조제2항에 따라 공동으로 주택을 건설하려는 주택조합(세대수를 늘리지 아니하는 리모델링주택조합은 제외한다)과 등록사업자, 지방자치단체, 한국토지주택공사(「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사를 말한다. 이하 같다) 또는 지방공사(「지방공기업법」 제49조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 지방공사를 말한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다.

1. 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 해당 등록사업자가 제1항제1호의 요건을 갖출 것

2. 주택조합이 주택건설대지의 소유권을 확보하고 있을 것. 다만, 지역주택조합 또는 직장주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우로서 법 제21조제1항제1호에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 사업인 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 확보하여야 한다.

3. 제1항제2호 및 제3호의 요건을 갖출 것. 이 경우 제1항제2호의 요건은 소유권을 확보한 대지에 대해서만 적용한다.

③ 법 제5조제3항에 따라 고용자가 등록사업자와 공동으로 주택을 건설하려는 경우에는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다.

1. 제1항 각 호의 요건을 모두 갖추고 있을 것

2. 고용자가 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하고 있을 것

 

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주택법
제5조(공동사업주체) ① 토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 제4조제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 제4조에 따라 등록을 한 자(이하 “등록사업자”라 한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다.
② 제11조에 따라 설립된 주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택조합은 제외한다)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자(지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다.
③ 고용자가 그 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다. 이 경우 고용자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 공동사업주체 간의 구체적인 업무ㆍ비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령으로 정하는 범위에서 당사자 간의 협약에 따른다.

제6조(등록사업자의 결격사유) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제4조에 따른 주택건설사업 등의 등록을 할 수 없다.
1. 미성년자ㆍ피성년후견인 또는 피한정후견인
2. 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 자
3. 「부정수표 단속법」 또는 이 법을 위반하여 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 자
4. 「부정수표 단속법」 또는 이 법을 위반하여 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 자
5. 제8조에 따라 등록이 말소(제6조제1호 및 제2호에 해당하여 말소된 경우는 제외한다)된 후 2년이 지나지 아니한 자
6. 임원 중에 제1호부터 제5호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 있는 법인

제7조(등록사업자의 시공) ① 등록사업자가 제15조에 따른 사업계획승인(「건축법」에 따른 공동주택건축허가를 포함한다)을 받아 분양 또는 임대를 목적으로 주택을 건설하는 경우로서 그 기술능력, 주택건설 실적 및 주택규모 등이 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우에는 그 등록사업자를 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설사업자로 보며 주택건설공사를 시공할 수 있다. <개정 2019. 4. 30.>
② 제1항에 따라 등록사업자가 주택을 건설하는 경우에는 「건설산업기본법」 제40조ㆍ제44조ㆍ제93조ㆍ제94조, 제98조부터 제100조까지, 제100조의2 및 제101조를 준용한다. 이 경우 “건설사업자”는 “등록사업자”로 본다. <개정 2019. 4. 30.>

주택법 시행령
제16조(공동사업주체의 사업시행) ① 법 제5조제1항에 따라 공동으로 주택을 건설하려는 토지소유자와 등록사업자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다.
1. 등록사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자일 것
가. 제17조제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 자
나. 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업(건축공사업 또는 토목건축공사업만 해당한다)의 등록을 한 자

2. 주택건설대지가 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ전세권ㆍ지상권 등(이하 “저당권등”이라 한다)의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등을 말소할 것. 다만, 저당권등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우는 예외로 한다.

3. 토지소유자와 등록사업자 간에 다음 각 목의 사항에 대하여 법 및 이 영이 정하는 범위에서 협약이 체결되어 있을 것가. 대지 및 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다)의 사용ㆍ처분나. 사업비의 부담다. 공사기간라. 그 밖에 사업 추진에 따르는 각종 책임 등 사업 추진에 필요한 사항

② 법 제5조제2항에 따라 공동으로 주택을 건설하려는 주택조합(세대수를 늘리지 아니하는 리모델링주택조합은 제외한다)과 등록사업자, 지방자치단체, 한국토지주택공사(「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사를 말한다. 이하 같다) 또는 지방공사(「지방공기업법」 제49조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 지방공사를 말한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다.
1. 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 해당 등록사업자가 제1항제1호의 요건을 갖출 것
2. 주택조합이 주택건설대지의 소유권을 확보하고 있을 것. 다만, 지역주택조합 또는 직장주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우로서 법 제21조제1항제1호에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 사업인 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 확보하여야 한다.
3. 제1항제2호 및 제3호의 요건을 갖출 것. 이 경우 제1항제2호의 요건은 소유권을 확보한 대지에 대해서만 적용한다.

③ 법 제5조제3항에 따라 고용자가 등록사업자와 공동으로 주택을 건설하려는 경우에는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다.
1. 제1항 각 호의 요건을 모두 갖추고 있을 것
2. 고용자가 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하고 있을 것

 제17조(등록사업자의 주택건설공사 시공기준) ① 법 제7조에 따라 주택건설공사를 시공하려는 등록사업자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. <개정 2018. 12. 11., 2019. 10. 22.>
1. 자본금이 5억원(개인인 경우에는 자산평가액 10억원) 이상일 것
2. 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1에 따른 건축 분야 및 토목 분야 기술인 3명 이상을 보유하고 있을 것. 이 경우 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1에 따른 건설기술인으로서 다음 각 목에 해당하는 건설기술인 각 1명이 포함되어야 한다.가. 건축시공 기술사 또는 건축기사나. 토목 분야 기술인
3. 최근 5년간의 주택건설 실적이 100호 또는 100세대 이상일 것

② 법 제7조에 따라 등록사업자가 건설할 수 있는 주택은 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이하인 주택으로 한다. 다만, 각층 거실의 바닥면적 300제곱미터 이내마다 1개소 이상의 직통계단을 설치한 경우에는 주택으로 쓰는 층수가 6개층인 주택을 건설할 수 있다.

③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 등록사업자는 주택으로 쓰는 층수가 6개층 이상인 주택을 건설할 수 있다.
1. 주택으로 쓰는 층수가 6개층 이상인 아파트를 건설한 실적이 있는 자
2. 최근 3년간 300세대 이상의 공동주택을 건설한 실적이 있는 자

④ 법 제7조에 따라 주택건설공사를 시공하는 등록사업자는 건설공사비(총공사비에서 대지구입비를 제외한 금액을 말한다)가 자본금과 자본준비금ㆍ이익준비금을 합한 금액의 10배(개인인 경우에는 자산평가액의 5배)를 초과하는 건설공사는 시공할 수 없다.

 

주택법 제7조의 규정은 법제처 법령해석에 따라 개정된 것으로 보인다. 해당 개정일의 제정, 개정 이유를 찾아보았으나 찾지는 못했다.

 

국토교통부 - 주택조합과 등록사업자가 공동사업주체로서 주택건설사업을 시행하는 경우 그 주택의 시공자(「주택법」 제10조제2항 등 관련)

안건번호15-0861 회신일자2016-03-04

1. 질의요지
「주택법」 제10조제2항에서는 같은 법 제32조에 따라 설립된 주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택조합은 제외함)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자(지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사를 포함함)와 공동으로 사업을 시행할 수 있고, 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다고 규정하고 있는바, 
  「주택법」 제10조제2항에 따라 주택조합이 같은 법 제9조제1항에 따른 등록사업자와 공동사업주체로서 주택건설사업을 시행하는 경우, 그 주택을 반드시 해당 등록사업자가 시공하여야 하는지?

※ 질의배경
○ 민원인은 주택조합이 등록사업자와 공동사업주체로서 주택건설사업을 시행하는 경우에 해당 등록사업자가 반드시 직접 시공하여야 하는지에 대해 국토교통부에 문의하였는데, 국토교통부는 그러한 경우 해당 등록사업자가 반드시 직접 시공하여야 한다는 입장으로서 이를 명확히 하기 위하여 국토교통부에서 법령해석을 요청함. 

2. 회답
  「주택법」 제10조제2항에 따라 주택조합이 같은 법 제9조제1항에 따른 등록사업자와 공동사업주체로서 주택건설사업을 시행하는 경우에는 그 주택을 반드시 해당 등록사업자가 시공하여야 합니다. 

3. 이유
  「주택법」 제9조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다고 규정하고 있고(이에 따라 등록한 자를 이하 “등록사업자”라 함), 같은 항 각 호 외의 부분 단서 및 제5호에서는 같은 법 제32조에 따라 설립된 주택조합(제10조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당함)의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다. 

  한편, 「주택법」 제10조제2항에서는 같은 법 제32조에 따라 설립된 주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택조합은 제외하며, 이하 “주택조합”이라 함)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자[지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 함) 및 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 함)를 포함함]와 공동으로 사업을 시행할 수 있고, 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 「주택법 시행령」 제12조 각 호에서는 주택조합과 등록사업자가 공동으로 주택을 건설하기 위해 갖추어야 할 요건을 규정하고 있는바, 

  이 사안은 「주택법」 제10조제2항에 따라 주택조합이 같은 법 제9조에 따른 등록사업자와 공동사업주체로서 주택건설사업을 시행하는 경우에 그 주택을 반드시 해당 등록사업자가 시공하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다. 

  먼저, 「주택법」 제9조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 일정 규모 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 원칙적으로 국토교통부장관에게 등록을 하여 “등록사업자”가 되도록 규정하면서, 같은 항 각 호 외의 부분 단서 및 제5호에서는 예외적으로 주택조합이 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 경우에는 등록을 하지 않고도 주택건설사업을 시행할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서, 일반적인 주택건설사업의 경우에는 등록사업자가 시행만을 담당하되 별도의 시공사를 선정하여 시공을 맡기는 방식으로 시행과 시공을 분리하여 사업을 추진할 수 있다고 하더라도, 이러한 방식이 예외적인 사업 형태인 주택조합의 주택건설사업의 경우에도 동일하게 적용될 수 있는지에 대해서는 해당 제도의 특성 및 관련 규정들을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것입니다. 

  그런데, 「주택법 시행령」 제12조 각 호 외의 부분에서는 같은 법 제10조에 따라 주택조합 등이 등록사업자와 공동으로 주택을 건설하려는 경우에는 각 호의 요건을 갖추어 사업계획승인을 신청하도록 규정하면서, 제1호에서는 등록사업자가 자본금, 기술자, 실적 등과 관련하여 “같은 영 제13조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자” 또는 “「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업(건축공사업 또는 토목건축공사업에 한함)의 등록을 한 자”일 것을 규정하고 있는데, 이는 「주택법」 제20조제1항에서 규정하고 있는 사업계획승인을 받은 주택건설공사의 시공자격과 동일합니다. 

  즉, 「주택법」 제10조제2항에 따라 주택조합과 공동으로 주택건설사업을 시행할 수 있는 등록사업자는 사업계획승인을 받은 주택건설공사의 시공 자격이 있는 자로 한정되는데, 주택건설사업의 시행만을 염두에 두었다면 등록사업자 제도가 있음에도 불구하고 공동사업주체인 등록사업자에게 시공능력을 반드시 갖추도록 하는 의무규정을 둘 필요가 없었을 것이므로, 공동사업주체인 등록사업자가 시행뿐만 아니라 시공까지 담당함을 전제로 이러한 규정체계를 마련하였다고 보는 것이 합리적이라 할 것입니다. 

  또한, 「주택법」 제32조제4항에서는 같은 법 제10조제2항에 따라 주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는데, 이는 공동사업주체의 책임을 강화함으로써 조합원을 보호하려는 취지의 규정입니다[2003. 2. 국회 건설교통위원회 주택건설촉진법개정법률안(의안번호 161841) 검토보고서 참조]. 그런데, 공동사업주체가 아닌 등록사업자 또는 건설업자가 주택조합이 시행하는 주택건설사업의 시공을 할 수 있다고 본다면, 공동사업주체 또는 시공자의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연되더라도 같은 법 제32조제4항을 적용하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임을 부담하게 할 수 없으므로, 조합원의 권익을 보호할 수단이 상실될 우려가 있다고 할 것입니다. 

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법」 제10조제2항에 따라 주택조합이 같은 법 제9조제1항에 따른 등록사업자와 공동사업주체로서 주택건설사업을 시행하는 경우에는 그 주택을 반드시 해당 등록사업자가 시공하여야 한다고 할 것입니다. 

※ 법령정비의견

○ 「주택법」 제10조제2항에서는 주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있을 뿐, 이에 따라 주택조합과 등록사업자가 공동사업주체로서 주택건설사업을 시행하는 경우에 그 주택을 반드시 해당 등록사업자가 시공하여야 한다는 점이 문언상 명확하지 아니하여 오해의 소지가 있으므로, 해당 제도의 특성 및 관련 규정들을 고려하여 이를 명확히 정비할 필요가 있습니다. 
※ 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내
  법제처 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
  또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
  아울러「헌법」제 101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례'가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.