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지구단위계획 수립 지침 건폐율 및 용적률 완화

개발사업/주택사업

by CITY 2021. 1. 8. 13:14

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지구단위계획 수립 지침

 

2-3-6. 지구단위계획의 내용중 기존의 용도지역 또는 용도지구를 용적률이 높은 용도지역 또는 용도지구로 변경하는 사항이 포함되어 있는 경우 당해 변경되는 구역의 용적률은 용도지역 또는 용도지구가 변경되기 전의 용적률을 적용하되, 공공시설부지를 제공하는 현황 등을 감안하여 용적률을 완화하도록 계획할 수 있다.

 

제2절 행위제한의 완화

3-2-1. 도시지역내 지구단위계획구역안에서는 용도지역상 불허되는 용도라도 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역의 테두리안에서 허용되는 용도·종류·규모의 건축물(도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있는 건축물의 경우 도시·군계획조례에서 허용되는 건축물에 한한다)을 지구단위계획으로 허용할 수 있다(예 : 제2종전용주거지역이라도 제3종일반주거지역에서 허용되는 건축물을 허용할 수 있음).

3-2-2. 도시지역내 지구단위계획구역에서 대지(이 경우 사업부지 및 이와 인접한 공공시설 부지를 포함한다) 면적의 일부가 공공시설 또는 기반시설 중 학교와 해당 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 기반시설(이하 ‘공공시설등’이라 한다)의 부지로 제공(기부채납하거나 공공시설로 귀속되는 경우에 한한다)되는 것으로 계획되는 경우에는 당해 대지의 건축물의 건폐율·용적률·높이를 각각 완화하여 지구단위계획을 수립할 수 있다. 다만, 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 변경되는 것과 같이 토지이용도를 높이는 방향으로 용도지역이 변경되는 경우로서 기존의 용도지역 또는 용도지구의 용적률을 적용하지 아니하는 경우 다음 제2항을 적용하지 아니한다.

(1) 건폐율=(해당 용도지역에 적용되는 건폐율)×[1+(공공시설등의 부지로 제공하는 면적)/(당초의 대지면적)]이내

(2) 용적률=(해당 용도지역에 적용되는 용적률)×[1+1.5×가중치×(공공시설등의 부지로 제공하는 면적)/(공공시설등의 부지 제공후 대지면적)]이내

(3) 높이=(「건축법」 제60조에 따라 제한된 높이)×[1+(공공시설등의 부지로 제공하는 면적)/(원래의 대지면적)] 이내

(4) 건폐율·용적률은 당초의 대지면적에서 제공대지면적을 공제한 나머지 대지면적을 기준으로 하여 계산한다.

 

3-2-2-1. 공공시설등을 설치[지구단위계획구역 밖의「하수도법」제2조제14호에 따른 배수구역에 공공하수처리시설을 설치하여 제공하는 경우를 포함한다. 이 경우 지구단위계획구역내 다른 기반시설이 충분히 설치되어 있는 경우에 한한다]하여 제공(그 부지의 제공은 제외)하는 경우에는 공공시설등을 설치하는 데에 드는 비용에 상응하는 가액의 부지를 제공한 것으로 보아 3-2-2.에 따른 비율까지 건폐율·용적률·높이를 각각 완화하여 적용할 수 있다. 이 경우 공공시설등 설치비용 및 이에 상응하는 부지가액의 산정방법 등은 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정한다.

3-2-2-2. 공공시설등을 설치하여 그 부지와 함께 제공하는 경우에는 3-2-2. 및 3-2-2-1.에 따라 완화할 수 있는 건폐율·용적률·높이를 합산한 비율까지 완화하여 적용할 수 있다.

3-2-2-3. 3-2-2..의 규정을 적용함에 있어 사업부지와 공공시설등의 부지의 용적률이 다를 경우에는 공공시설등의 부지의 용적률과 사업부지의 용적률 비율("가중치"라 한다)을 감안하여 용적률 완화 범위를 정할 수 있다.

예) 가중치의 산정 및 적용은 다음과 같다.

1. 공공시설등의 제공부지의 평균용적률(용적률 적용이 다른 부지 면적으로 가중평균한 용적률) 산정

공공시설등의 제공부지의 평균용적률 = (800%×200㎡+200%×100㎡)/(200㎡+100㎡) =600%

2. 가중치 산정

가중치 = (공공시설등의 제공부지의 평균용적률/사업부지 용적률) = 600%/800% = 3/4 = 0.75

3-2-2-4. 지구단위계획구역에서 대지면적의 일부가 공공시설부지로 제공되어 지급된 보상금액과 국토교통부령이 정하는 이자를 더한 금액(이하 ‘반환금’이라 한다)이 반환되는 경우에는 당해 지자체의 조례가 정하는 바에 따라 3-2-2. 규정을 적용하여 당해 건축물에 대한 건폐율·용적률 및 높이제한을 완화할 수 있다. 이 경우 그 반환금은 기반시설의 확보에 사용되어야 한다.

3-2-2-5. 지구단위계획구역에서 문화재보호법에 따른 보존조치가 필요한 경우 해당 구역을 공원 등으로 지정하여 공공시설 부지로 제공하면 3-2-2.의 규정에 따라 용적률을 완화하여 지구단위계획을 수립할 수 있다.

 

3-2-8. 3-2-2.(2), 3-2-2-1, 3-2-2-4., 3-2-2-5, 3-2-3.(1) 및 3-2-6.의 용적률 완화규정은 다음의 경우에는 적용하지 아니하는 것을 원칙으로 한다.

(1) 개발제한구역·시가화조정구역·녹지지역 또는 공원에서 해제되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역인 경우

(2) 기존의 용도지역 또는 용도지구가 용적률이 높은 용도지역 또는 용도지구로 변경되는 경우로서 기존의 용도지역 또는 용도지구의 용적률을 적용하지 아니하는 경우

 

3-2-10. 지구단위계획으로 완화하여 적용되는 건폐율 및 용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율 및 용적률의 150% 및 200%를 각각 넘을 수 없다.(도시지역외 지역에서 수립하는 지구단위계획에서는 공공시설등의 부지나 공공시설등의 설치제공 여부와 관계없이 건폐율 및 용적률을 각각 150% 및 200%까지 완화하여 적용할 수 있다)

 

3-2-11.지구단위계획의 행위제한 완화범위는 지구단위계획으로 결정되어야 하며, 지구단위계획에서 완화범위가 반영되어 있지 않은 경우에는 건축허가시에 행위제한을 완화할 수 없다.

 

3-3-3. 지구단위계획으로 주거·상업·공업·녹지지역과 용도지구사이의 용도변경은 할 수 없다. 다만, 주거·상업·공업·녹지지역과 도시지역내 용도지구의 테두리안에서 세분화된 용도지역을 변경하는 것(예, 일반공업지역→준공업지역)과 세분화된 용도지구를 변경하는 것(예, 자연경관지구→시가지경관지구)은 할 수 있으며, 2-2-4(4) 및 2-2-4(5)에 따라 수립하는 지구단위계획으로 주거·상업·공업·녹지지역 간 용도지역 변경은 할 수 있다.

 

2-2-4. 도시지역내 지구단위계획구역을 지정할 수 있는 지역은 다음과 같다.

(1) 토지이용을 고도화하거나 특정 목적달성을 위하여 부여한 토지용도의 취지를 개별건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 구역

① 용도지구 : 경관지구(법률 제14795호 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 부칙 제2조1항에 따라 경관지구로 지정된 것으로 보기 이전의 미관지구를 포함한다. 이하 같다)·고도지구·방화지구·방재지구·보호지구·취락지구·개발진흥지구·특정용도제한지구

② 기타 시·도의 조례가 정하는 바에 따라 도시·군관리계획으로 결정된 용도지구

(2) 토지의 형질변경과 토지이용계획, 건축물계획이 서로 환류되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 조성하고자 하는 경우 또는 당초의 개발사업 취지와 내용을 살려 계획적인 관리가 되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 유지하고자 하는 구역

 「도시개발법」에 의하여 지정된 도시개발구역

「도시 및 주거환경 정비법」에 의하여 지정된 정비구역

「택지개발촉진법」에 의한 택지개발지구

「주택법」에 의한 대지조성사업지구(대지조성사업을 시행하고자 하는 지역을 포함한다)

「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 산업단지준산업단지

「관광진흥법」에 의하여 지정된 관광단지·관광특구

(3) 도시형태와 기능의 재정립, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등을 통하여 시·군의 기능 및 미관을 증진시키고 양호한 환경을 확보하고자 하는 구역

① 기반시설부담구역

② 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역

③ 시범도시

 법 제63조의 규정에 의하여 고시된 개발행위허가제한지역

⑤ 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역

⑥ 용도지역의 지정변경에 관한 도시·군관리계획을 입안하기 위하여 열람공고된 지역

⑦ 재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역

⑧ 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고자 하는 자연녹지지역

⑨ 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 도시·군계획조례가 정하는 지역

(4) 도시지역내 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 등 일단의 토지에 복합적인 용도개발을 증진시킬 필요가 있는 지역은 준주거지역, 준공업지역 및 상업지역에서 낙후된 도심 기능을 회복하거나 도시균형발전을 위한 중심지 육성이 필요하여 도시·군기본계획에 반영된 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역

① 주요 역세권, 고속버스 및 시외버스 터미널, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역

② 역세권의 체계적·계획적 개발이 필요한 지역

③ 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지(結節地)로부터 1킬로미터 이내에 위치한 지역

「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발구역, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정된 지역

(5) 도시지역내 5천제곱미터 이상으로서 도시·군계획조례로 정하는 면적 이상의 유휴토지 또는 교정시설, 군사시설 등 영 제43조제2항에 해당하는 시설의 이전부지로서

① 대규모 시설의 이전에 따라 도시기능의 재배치 및 정비가 필요한 지역

② 토지의 활용 잠재력이 높고 지역거점 육성이 필요한 지역

③ 지역경제 활성화와 고용창출의 효과가 클 것으로 예상되는 지역

(6) 용도지구를 대체하기 위하여 지구단위계획수립이 필요한 지역

(7) 도시지역의 체계적계획적 관리 또는 개발이 필요한 지역

 

 

 

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