용산구

용산은 강북에서는 마포구, 중구, 성동구와 접하고, 한강 건너로는 다리를 통해 영등포구, 동작구, 서초구로 연결된다. 예로부터 군사와 교통의 요충지였다.

종로구가 정치 일번지, 중구가 명동과 을지로로 대변되는 경제 거점이었다면, 용산구는 군사 기지가 오랫동안 자리잡아 온 곳이었다. 인구는 24만명. 남산 남쪽과, 용산미군기지, 용산가족공원, 국립중앙박물관, 리움미술관, 전쟁박물관, 이태원, 경리단길, 해방촌 등이 용산구에 속하고, 단국대가 있었으나 용인으로 이전하고 그 부지에 한남더힐이 들어섰다.

용산의 집값은 그 전에도 뜨거웠지만, 최근 상승세도 무섭다. 용산구의 최고가 아파트는 평당 1억을 넘어섰다. 서초구와 강남구 바로 아래이다. 용산구에서 엄청난 가격을 보여주는 곳은 이촌동과 한남동이다. 한남동에는 연예인과 재벌 회장님들이 모여 사는 나인원한남과, 한남더힐이 있다. 나인원한남은 평당 1억원을 넘는다.

그러나 평당가격으로는 나인원한남도 따라가지 못하는 곳이 있다. 이촌동 300-153번지에 있는 한강맨션이다. 1971년 3월 준공된 52년차 아파트로 재건축 진행중이다. 현재 660세대이다. 31평 아파트가 재건축 통과 이후 가격이 기존 27억원에서 35억원으로 급등했다.

재건축하게 되면 84,262제곱미터 부지에 건폐율 20.4%, 용적률 255.1%로 지하 3층~지상 35층 규모 1,441세대 공동주택이 들어서게 된다.

한강맨션은 2022년 7월 재건축초과이익 환수금 예정액으로 한국부동산원으로부터 세대당 7억 7천만원을 통보받았다. 재건축 부담금 예정액으로 역대 가장 큰 금액이다. (성동구 성수동 ‘성수장미’ 세대당 5억원, 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구 세대당 4억 200만원 통보)

조합은 실거래가를 근거로 시세를 평당 6,400만원으로 보고 사업 종료시점 주택 가격은 8,000만원으로 판단해, 부담금 4억원을 예상했으나, 부동산원은 현재 시세를 평당 8,000만원, 사업 종료시점 주택가격을 1억원으로 추정하며, 부담금액이 2배 가까이 높아졌다.

재건축초과이익환수제
2006년 법률로 제정되었으나 주택시장 침체 등으로 2017년까지 유예되었다. 부동산이 급등하던 시기인 2018년 1월 부활해 2020년 부과 절차에 들어갔다. 그러나 2022년 7월말 기준으로 부담금이 징수된 단지는 한 곳도 없다.

1969년 9월 9일 조선일보에 한강맨션 분양 광고가 실렸다. 32평 아파트의 분양가격은 395만원(평당 12.3만원)이다. 지금은 그때보다 886배가 더 올랐다.

한강맨션 아파트는 대한주택공사에서 처음으로 선분양으로 공급한 아파트였다. 그전까지 대한주택공사(주공)는 공공자금으로 후분양하는 게 일반적이었다. 그러나 한강맨션 아파트는 서민을 위한 아파트라기 보다는 중산층을 위한 아파트였다. 대형 아파트를 짓는데 공공자금을 썼다는 비판을 받지 않기 위해 주공은 수분양자(분양 받은 사람)로부터 계약금과 중도금을 받아 공사비에 쓸 수 있는 선분양을 선택했다. 1969년 9월 대통령 보고까지 받고 사업은 추진되었고, 입주자 선호에 의해 분양 수입금으로 자금을 조달한다고 되어 있다.

한강맨션 아파트의 선분양은 성공적이었고, 이후 우리나라의 급속한 아파트 성장을 이끈 선분양이 완벽히 자리잡게 된다.